Mohammedia · Análisis de barrio
Quartier du Parc (Mohammedia): el precio del Maârif, pero sin su rentabilidad
En los anuncios de julio de 2026, un piso en el Quartier du Parc se vende a 14 979 MAD por m², frente a 15 328 MAD en el Maârif, con una rentabilidad del alquiler inferior en una quinta parte.
Mohammedia se presenta a menudo como la alternativa sensata a Casablanca: treinta kilómetros menos de atascos y el mar al final de la calle. Los precios, en teoría, deberían acompañar. En el barrio más solicitado de la ciudad, esa última promesa no se cumple. El Quartier du Parc está alineado con los niveles de precios del Maârif de Casablanca, mientras que el alquiler se mantiene en niveles propios de una ciudad satélite.
Situémoslo primero, porque el nombre no dice mucho a quien no conoce la ciudad. El Quartier du Parc ocupa el centro de Mohammedia y se organiza en torno al jardín público que le da nombre. Se extiende entre la arteria comercial y la playa de Miramar, a la que se puede llegar andando. La estación, en la línea Casablanca-Rabat, está a unos dos kilómetros; Casablanca, a unos treinta, y el aeropuerto Mohammed V, a unos cincuenta. La edificación se compone de bloques de cuatro a siete plantas, casi siempre con ascensor y garaje en el sótano. Una parte importante de las residencias data de los últimos cinco años. Es el barrio al que se dirigen por defecto los compradores que buscan una ubicación céntrica sin vivir en la cornisa.
La cifra
El precio mediano de oferta se sitúa en 14 979 MAD/m², con un presupuesto mediano de 1 467 500 MAD y una superficie mediana de 104 m². Se analizaron cuarenta y cuatro anuncios de pisos en venta durante el mes, muy por encima del umbral a partir del cual publicamos una mediana.
Conviene aclarar qué significa «mediano». La mediana es el valor que divide los anuncios en dos mitades: tantos inmuebles publicados por debajo de 14 979 MAD/m² como por encima. Nunca publicamos una media, porque un solo chalet de 8 millones de MAD dentro de una muestra de cuarenta anuncios basta para hacerla subir varios miles de dirhams, mientras que la mediana apenas se ve afectada.
En alquiler, sesenta y dos anuncios arrojan una renta mediana de 80 MAD/m², es decir, 7 000 MAD al mes por 85 m².
La relación entre ambas cifras da una rentabilidad bruta del alquiler del 6,4 %: un inmueble comprado por 1 467 500 MAD y alquilado a la renta mediana del barrio genera unos 94 000 MAD de alquileres en un año completo, antes de descontar los gastos. Es un orden de magnitud que permite comparar barrios entre sí, no una previsión de lo que cobrará un propietario.
Lo que cuesta en otros sitios
Pisos, anuncios de julio de 2026, medianas por barrio. Rentabilidad bruta = renta pedida por m² × 12 ÷ precio pedido por m².
| Barrio | Precio pedido (MAD/m²) | Presupuesto mediano (MAD) | Renta pedida (MAD/m²) | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|---|
| Guéliz (Marrakech) | 21 366 | 1 500 000 | 115 | 6,5 % |
| Agdal (Rabat) | 20 000 | 3 150 000 | 107 | 6,4 % |
| Centre Ville (Tánger) | 16 036 | 1 975 000 | 85 | 6,4 % |
| Maârif (Casablanca) | 15 328 | 1 950 000 | 103 | 8,1 % |
| Quartier du Parc (Mohammedia) | 14 979 | 1 467 500 | 80 | 6,4 % |
Cuatro de estos cinco barrios se mantienen en una horquilla de rentabilidad del 6,4 % al 6,5 %. El Quartier du Parc se sitúa ahí sin sorpresa. La anomalía de la tabla es el Maârif, donde la renta pedida por m² supera en casi un 30 % la de Mohammedia, con un precio de venta prácticamente idéntico.
Dicho de otro modo: a igualdad de precio por m², un comprador que busque rentabilidad por alquiler tiene pocos argumentos a favor de Mohammedia, ya que el metro cuadrado del Maârif de Casablanca ofrece una mayor rentabilidad.
Un mercado sin dispersión
Ordenemos los cuarenta y cuatro anuncios del más barato al más caro y dividamos la serie en cuatro grupos iguales. El límite que separa el primer grupo del segundo es el primer cuartil; el que separa el tercero del cuarto es el tercer cuartil. Entre ambos se encuentra la mitad central de los anuncios: una cuarta parte del stock es más barata y otra cuarta parte, más cara.
Aquí, esa mitad central va de 14 284 a 15 653 MAD/m², lo que supone una relación de 1,10 entre ambos límites.
Es el intervalo más estrecho que observamos entre los barrios marroquíes que seguimos. A modo de comparación, Tánger presenta ratios de 1,2 a 1,6 según el barrio, y la diferencia de precio entre su barrio más barato y el más caro va de uno a tres.
Caben dos lecturas. O bien el parque inmobiliario del barrio es realmente homogéneo: misma generación de construcción, mismos estándares y mismo tipo de ubicación. O bien los vendedores se alinean unos con otros y el precio publicado responde tanto a la convención local como al valor del inmueble.
Para un comprador, la consecuencia práctica es la misma en ambos casos: encontrar un anuncio claramente por debajo de 14 284 MAD/m² debe llevar a comprobar el inmueble, no a comprar de inmediato. Con este nivel de homogeneidad de precios, un descuento del 15 % suele explicarse por algún factor concreto: una planta sin ascensor, la orientación o la situación jurídica del título de propiedad.
El stock no rota deprisa
El plazo mediano observado entre la publicación de un anuncio y su desaparición es de 130 días. La antigüedad mediana de los anuncios que siguen en línea es de 105 días, y el 25 % de los anuncios del mes ya no son visibles al final del periodo.
Las dos primeras cifras no se refieren a los mismos inmuebles. El plazo se refiere a los anuncios ya retirados: cuánto tiempo permanecieron publicados antes de desaparecer. La antigüedad del stock se refiere a los que siguen ahí en el momento de la medición: cuánto tiempo llevan esperando. Un barrio donde se vende rápido presenta ambas cifras en niveles bajos, mientras que aquí las dos superan los tres meses.
Esta última cifra mide la rotación, no las ventas: un anuncio desaparece tanto porque se ha vendido como porque el vendedor lo ha retirado o porque ha caducado. Pero una permanencia mediana de cuatro meses, en un barrio donde los precios están alineados casi al dirham, apunta a un mercado en el que el vendedor espera obtener su precio en lugar de ajustarlo.
Es una información útil para negociar. Un inmueble publicado desde hace más de cuatro meses a 15 000 MAD/m² ya ha demostrado que ese precio no encuentra comprador de inmediato.
El inmueble tipo
La oferta está dominada por los pisos de tres habitaciones: 20 de los 44 anuncios, frente a 13 de cuatro habitaciones. Las configuraciones pequeñas son marginales: seis anuncios de una o dos habitaciones en total. Un inversor que busque una vivienda pequeña y fácil de alquilar no encontrará gran cosa aquí; el barrio está estructurado principalmente para la residencia familiar.
En alquiler, el reparto es más amplio: 27 de los 62 anuncios corresponden a viviendas de una o dos habitaciones, con una renta mediana de 7 000 MAD. La demanda de alquiler existe, por tanto, para formatos que el mercado de venta apenas ofrece.
Para un comprador MRE
El Quartier du Parc se justifica si el objetivo es el uso propio: segunda residencia, regreso al país o proximidad a Casablanca sin vivir allí. El precio de entrada mediano, 1 467 500 MAD, sigue siendo cerca de un 25 % inferior al del Maârif. La diferencia se debe al tamaño de los inmuebles, no al precio unitario: 104 m² de superficie mediana frente a 134 m².
Se defiende peor como inversión de alquiler. La rentabilidad declarada del 6,4 % es bruta: una vez descontados los gastos de comunidad, el impuesto de habitación y los periodos de vacancia, baja de forma notable. Ningún descuento en el precio por m² viene a compensarlo.
Tres referencias antes de hacer una oferta:
- Comparar el precio pedido con la horquilla de 14 284 a 15 653 MAD/m². Por encima, hace falta una razón objetiva.
- Preguntar desde cuándo está el inmueble en venta. Más allá de cuatro meses, el margen de negociación es real.
- Hacer verificar el título de propiedad por un notario antes de entregar cualquier señal, sobre todo en inmuebles procedentes de cooperativas; desarrollamos este punto en nuestro artículo sobre la widadiya.
Las cifras de esta página se refieren a los precios pedidos en los anuncios, no a los precios efectivos de transacción, que no son públicos en Marruecos. Se actualizan cada mes. Puede seguir la evolución del barrio en el mapa de Mohammedia.