Casablanca · Análisis de barrio
El Maârif (Casablanca): el metro cuadrado no sube, el presupuesto mínimo sí
Un comprador que compare su presupuesto de marzo con el de hoy tendrá la impresión de que el barrio subió un 25 % en cuatro meses. El precio por metro cuadrado, en cambio, bajó. Ambas lecturas son ciertas a la vez, y la diferencia radica en el tipo de inmueble que los vendedores ofertan.
El Maârif (Casablanca): el metro cuadrado no sube, el presupuesto mínimo sí
Un precio pedido que no se mueve
En los anuncios de pisos en venta publicados en el Maârif, el precio pedido mediano se sitúa en 15 448 MAD/m² en julio de 2026. En marzo era de 15 816 MAD/m². Cuatro meses después, la caída alcanza el 2,3 %, dentro del ruido estadístico para un barrio de este tamaño.
| Mes | Anuncios | Precio pedido mediano (MAD/m²) | Presupuesto mediano (MAD) | Superficie mediana (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Marzo 2026 | 187 | 15 816 | 1 600 000 | 107 |
| Abril 2026 | 264 | 15 800 | 1 700 000 | 113 |
| Mayo 2026 | 281 | 15 605 | 1 750 000 | 120 |
| Junio 2026 | 237 | 15 534 | 1 778 000 | 121 |
| Julio 2026 | 162 | 15 448 | 2 000 000 | 137 |
La columna del precio por metro cuadrado es plana, la del presupuesto no.
Lo que cambió es la tipología del inmueble
La superficie mediana de los pisos ofertados pasa de 107 a 137 m² en el mismo periodo, un 28 % más. El presupuesto mediano sigue el movimiento: 1,6 M MAD en marzo, 2 M MAD en julio.
Estas dos medianas no se multiplican entre sí, ya que la mediana de un producto no es el producto de las medianas, pero cuentan lo mismo. Un comprador que buscaba un tres habitaciones en primavera encuentra hoy una oferta desplazada hacia el cuatro habitaciones. El reparto por número de habitaciones lo confirma: los bienes de cuatro habitaciones o más representan el 57 % del stock de julio frente al 39 % de marzo.
El volumen de anuncios retrocedió en el mismo movimiento, de 281 en mayo a 162 en julio. En un barrio céntrico donde el producto pequeño se coloca rápido, el stock residual deriva hacia bienes más grandes y más lentos de vender. La oferta restante se inclina así hacia las superficies grandes, lo que basta para subir el presupuesto mediano sin que ningún vendedor haya elevado su precio por metro cuadrado.
La oferta se estrecha en torno a su mediana
La distancia entre el cuarto más barato y el cuarto más caro de los anuncios se reduce: la relación entre ambos pasa de 1,49 en marzo a 1,30 en julio. En la práctica, la mitad central de los pisos se sitúa hoy entre 13 402 y 17 470 MAD/m².
La vida de los anuncios retirados del mercado también se acorta: 32 días de mediana en julio, frente a 51 días en primavera. Racine registra 119 días en el mismo mes, Anfa 90 días. La tasa de desaparición de anuncios se sitúa en el 13,6 % frente al 47,1 % de marzo. Este indicador mide la salida de un anuncio del mercado sin dar la causa: nunca constituye una tasa de venta.
El alquiler se mantiene estable
El alquiler pedido mediano se mantiene en 103 MAD/m² al mes en julio, sobre 241 anuncios. En marzo era de 104 MAD/m². El alquiler mediano de un piso se sitúa en 8 500 MAD por 90 m².
Comparado con el precio pedido de venta, esto arroja una rentabilidad bruta del alquiler del 8,0 %, antes de gastos de comunidad e impuestos. Tampoco descuenta la desocupación ni los gastos de gestión. La cifra se calcula sobre precios anunciados, no sobre operaciones firmadas: el margen de negociación en la compra, invisible en los anuncios, la desplaza al alza.
El Maârif dentro de Casablanca
| Barrio | Precio pedido mediano (MAD/m²) | Vida mediana de los anuncios retirados (días) |
|---|---|---|
| Aïn Diab | 24 014 | 125 |
| Racine | 18 872 | 119 |
| Anfa | 18 403 | 90 |
| Palmier | 17 470 | 11 |
| Bourgogne | 16 201 | 8 |
| Gauthier | 16 129 | 23 |
| Californie | 16 000 | 10 |
| Maârif | 15 448 | 32 |
| Quartier des Hôpitaux | 14 193 | 10 |
El Maârif se sitúa por debajo de Gauthier y de Californie, dos barrios con los que comparte su centralidad. La diferencia se lee sobre todo en la profundidad del mercado: 162 anuncios en julio, frente a 95 en Gauthier y 72 en Californie. Un comprador dispone allí de más opciones a presupuesto comparable.
El descuento de Maârif Extension
Maârif Extension registra 13 889 MAD/m² sobre 33 anuncios, un 10 % por debajo del Maârif para una superficie mediana de 112 m². La diferencia corresponde a lo que suele observarse entre el núcleo de un barrio y su periferia inmediata. Para un comprador cuyo presupuesto se detiene en 1,6 M MAD, es la variable de ajuste más directa. El mercado del alquiler es allí demasiado escaso para calcular una rentabilidad con el mismo grado de confianza que en el Maârif.
Conclusiones para el comprador
Un presupuesto que sube sin que el metro cuadrado se mueva señala un cambio de oferta, no una subida: hay que comparar precios por metro cuadrado, nunca presupuestos. La ventana sigue abierta para las superficies medias, que escasean en el stock anunciado sin haberse encarecido.
Para un inversor, la rentabilidad bruta del 8 % coloca al Maârif en la franja alta de los barrios céntricos de Casablanca, con un mercado de alquiler profundo, 241 anuncios de alquiler en julio, que limita el riesgo de desocupación.