Tánger · Análisis de mercado
Tánger: nueve barrios, una diferencia de precios de 1 a 3 y una rentabilidad casi idéntica
En los anuncios de junio de 2026, el precio de oferta por m² va de 8.978 MAD en Tanja Balia a 25.408 MAD en la Corniche. La rentabilidad bruta del alquiler varía menos de un punto. Lo que eso cambia para un comprador.
Un comprador que compara barrios casi siempre empieza por la rentabilidad bruta del alquiler, buscando la zona que ofrece el mayor rendimiento. En Tánger, esa clasificación no resulta especialmente útil: en los seis barrios donde hay suficientes anuncios de venta y alquiler para calcular ambos indicadores, la rentabilidad bruta oscila entre el 5,8 % y el 6,7 %. Menos de un punto separa al primero del último, mientras que el precio de oferta por m² se multiplica por tres dentro de la misma muestra.
La tabla
Nueve barrios de Tánger superan el umbral de fiabilidad establecido para los anuncios de pisos de junio de 2026: al menos treinta anuncios de venta durante el mes.
| Barrio | Anuncios | Precio de oferta (MAD/m²) | Presupuesto mediano (MAD) | Superficie mediana | Alquiler de oferta (MAD/m²) | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tanja Balia | 184 | 8.978 | 750.000 | 88 m² | 76 | 10,2 % |
| Hay Hassani | 31 | 10.000 | 750.000 | 76 m² | — | — |
| Moujahidine | 37 | 11.250 | 1.060.000 | 85 m² | — | — |
| Mesnana | 39 | 11.613 | 800.000 | 68 m² | 63 | 6,5 % |
| Marjane | 50 | 12.230 | 975.000 | 83 m² | 68 | 6,7 % |
| Centre Ville | 149 | 15.500 | 1.950.000 | 115 m² | 81 | 6,3 % |
| Iberia | 30 | 19.537 | 2.795.000 | 153 m² | 96 | 5,9 % |
| Malabata | 76 | 19.750 | 2.250.000 | 114 m² | 109 | 6,6 % |
| Corniche | 35 | 25.408 | 2.546.000 | 115 m² | 123 | 5,8 % |
Lo que cobra el mercado
Entre Mesnana y la Corniche, el precio de oferta por m² se multiplica por 2,2. El alquiler de oferta por m² se multiplica por 1,95. Ambos aumentan a un ritmo muy similar, lo que reduce mecánicamente la diferencia de rentabilidad.
Es la señal de un mercado de alquiler que sigue de cerca al mercado de compraventa. Un barrio más caro para comprar también se alquila a un precio más elevado, en una proporción similar. Por tanto, la rentabilidad bruta no permite distinguir claramente unos barrios de otros: mide la relación entre dos precios que evolucionan en paralelo.
Dicho de otro modo, elegir Malabata en lugar de Marjane por su rentabilidad supone basarse en una diferencia de apenas 0,1 puntos, calculada a partir de medianas obtenidas de unas pocas decenas de anuncios. La diferencia no es significativa. El presupuesto, en cambio, pasa de 975.000 a 2.250.000 MAD.
El caso de Tanja Balia
Un barrio se desmarca del resto: Tanja Balia, con un 10,2 %. Sin embargo, hay que tener en cuenta tres factores antes de sacar conclusiones.
Primero, los inmuebles que se venden y los que se alquilan no son los mismos. La superficie mediana es de 88 m² en venta, frente a 66 m² en alquiler. Una vivienda pequeña suele alquilarse a un precio más elevado por m² que una grande, por lo que comparar ambas medianas puede inflar la rentabilidad calculada.
Segundo, el stock rota allí a una velocidad anormal. La antigüedad mediana de los anuncios de venta es de 5 días, frente a los 22 a 42 días de los demás barrios. De esos 184 anuncios, el 41,8 % desapareció durante el mes. Esta tasa de desaparición no equivale a una tasa de ventas: un anuncio puede retirarse, volver a publicarse con otro identificador o ser eliminado por el vendedor. Un nivel tan elevado apunta más a una republicación frecuente que a un volumen equivalente de transacciones.
Tercero, con un precio de 8.978 MAD por m² para una superficie de 88 m², nos encontramos en un segmento económico en el que el alquiler alcanza rápidamente su techo. La rentabilidad calculada supone que la vivienda se alquila durante todo el año al precio de oferta, algo que los anuncios no permiten verificar.
Tanja Balia merece atención, pero no por esa única cifra.
Lo que realmente distingue a los barrios
Como la rentabilidad no permite establecer una clasificación clara, quedan dos criterios que los anuncios sí documentan bien.
El ticket de entrada, en primer lugar. El presupuesto mediano va de 750.000 MAD en Tanja Balia y Hay Hassani a 2.795.000 MAD en Iberia, una relación de 1 a 3,7, mucho más significativa que la diferencia de rentabilidad. Un comprador con un millón de dirhams puede elegir entre cuatro barrios, no entre nueve.
La dispersión de precios, después. Se mide mediante la diferencia entre el cuarto de los anuncios más baratos y el cuarto de los más caros. En Hay Hassani, la relación es de 1,21: los precios de oferta están muy próximos entre sí, el mercado es homogéneo y un inmueble anunciado muy por encima del resto se detecta enseguida. En la Corniche llega a 1,99, con un primer cuartil de 17.143 MAD/m² y un tercero de 34.167 MAD/m². En otras palabras, dos pisos cercanos pueden anunciarse por el doble de precio por m².
Esta dispersión se traduce directamente en un margen de negociación. En un mercado estrecho, el precio anunciado está cerca del nivel de mercado y hay poco margen para negociar. En uno más disperso, la diferencia entre un anuncio mal valorado y el nivel real del barrio puede alcanzar varios cientos de miles de dirhams.
Cómo interpretar estas cifras
Conviene tener presentes tres limitaciones.
Son precios de oferta, no precios de transacción. Marruecos no cuenta con un índice público de precios de transacción, por lo que la diferencia entre el precio anunciado y el precio finalmente acordado no puede medirse a partir de los anuncios.
Las medianas se calculan por barrio y por mes. Un barrio con treinta anuncios ofrece un resultado más frágil que uno con ciento ochenta. Iberia, Corniche y Hay Hassani se encuentran en el primer caso.
La rentabilidad bruta no tiene en cuenta la desocupación, el impuesto de vivienda, los gastos de comunidad, la gestión ni las obras. En un inmueble antiguo, perder un tercio de la rentabilidad bruta entre el cálculo teórico y el dinero realmente cobrado es habitual, como detallamos en un artículo anterior del blog.
En la práctica
Para un comprador que analiza el mercado de Tánger, la pregunta útil no es qué barrio ofrece la mayor rentabilidad. Es qué barrio se ajusta al presupuesto y dónde la dispersión de precios deja margen para negociar.
Mesnana y Marjane ofrecen un ticket de entrada inferior al millón de dirhams, con un mercado relativamente fácil de interpretar. Centre Ville duplica el presupuesto y sigue siendo la zona más activa de la ciudad por volumen de anuncios. Malabata y la Corniche juegan en otra categoría de precios, con una dispersión que puede beneficiar al comprador paciente. Iberia exige el presupuesto más elevado, pero también presenta la mayor superficie mediana, con 153 m².