Método · Entender las cifras
La rentabilidad bruta de alquiler: para qué sirve, qué esconde
La rentabilidad bruta de alquiler es la primera cifra que mira todo inversor, y la peor utilizada. Así se calcula, esto es lo que permite comparar, y esta es la distancia que la separa de lo que usted ingresa realmente.
1. La fórmula
La rentabilidad bruta de alquiler relaciona un año de rentas con el precio de compra de la vivienda.
Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100
Un piso comprado por 1.000.000 MAD y alquilado a 6.000 MAD al mes produce 72.000 MAD en doce meses, es decir el 7,2 % del precio pagado. Nada más complicado que eso.
Su virtud reside en esa sencillez: bastan dos datos, ambos públicos, y el resultado se compara de un barrio a otro. Su defecto reside en la misma sencillez: ignora todo lo que ocurre entre el alquiler anunciado y el dinero que queda en su cuenta.
2. Dos pisos, dos cálculos
Tomemos dos viviendas realmente en venta en julio de 2026, una en Casablanca y otra en Rabat. Los alquileres no se conocen a nivel de vivienda: aplicamos el alquiler mediano por m² del barrio, medido sobre los anuncios de alquiler del mismo mes.
2.1. Casablanca — Maarif, 130 m²
Un piso de 4 habitaciones y 130 m² se ofrece por 1.850.000 MAD, es decir 14.231 MAD/m². El alquiler mediano en Maarif se sitúa en 106 MAD/m²/mes.
Alquiler anual estimado: 106 × 130 × 12 = 165.360 MAD
Rentabilidad bruta: 165.360 ÷ 1.850.000 = 8,94 %
2.2. Rabat — Hay Riad, 146 m²
Un piso de 4 habitaciones y 146 m² se ofrece por 3.650.000 MAD, es decir 25.000 MAD/m². El alquiler mediano en Hay Riad se sitúa en 112 MAD/m²/mes.
Alquiler anual estimado: 112 × 146 × 12 = 196.224 MAD
Rentabilidad bruta: 196.224 ÷ 3.650.000 = 5,38 %
| Casablanca — Maarif | Rabat — Hay Riad | |
|---|---|---|
| Superficie | 130 m² | 146 m² |
| Precio de venta | 1.850.000 MAD | 3.650.000 MAD |
| Precio por m² | 14.231 MAD | 25.000 MAD |
| Alquiler mediano del barrio | 106 MAD/m²/mes | 112 MAD/m²/mes |
| Alquiler mensual estimado | 13.780 MAD | 16.352 MAD |
| Rentabilidad bruta | 8,94 % | 5,38 % |
Tabla: Comparación de dos pisos en venta, julio de 2026
3. Lo que revela la comparación
El piso de Rabat se alquila más caro que el de Casablanca: 16.352 MAD al mes frente a 13.780. Sin embargo rinde tres puntos y medio menos.
La explicación cabe en una línea: los alquileres por m² son casi idénticos en ambos barrios, 106 frente a 112 MAD, mientras que los precios de venta van del simple a casi el doble, 14.231 frente a 25.000 MAD/m².
Es el denominador el que manda. Dentro de un mismo mercado, los alquileres varían mucho menos que los precios de compra: los primeros están limitados por el poder adquisitivo de los inquilinos, los segundos por las expectativas de los compradores. Un barrio codiciado se paga caro en la compra sin que el alquiler siga en la misma proporción, y su rentabilidad se resiente de forma mecánica.
Para que la vivienda de Hay Riad alcanzara la rentabilidad de la de Maarif, habría que negociarla en torno a 2.195.000 MAD, un 40 % por debajo del precio anunciado. O alquilarla a 27.190 MAD al mes, dos tercios por encima del mercado local. Ninguna de las dos cosas es plausible: la diferencia de rentabilidad no es una anomalía que corregir, es la estructura del mercado.
Lo mismo ocurre entre ciudades. En los barrios que seguimos en junio de 2026, la mediana se sitúa en el 7,88 % en Casablanca frente al 5,92 % en Rabat.
4. Del bruto al neto: las partidas que faltan
La rentabilidad bruta supone que usted ingresa doce mensualidades completas, sin gasto alguno. Ninguna vivienda funciona así. Retomemos el caso de Maarif, con hipótesis deliberadamente corrientes.
Punto de partida: 165.360 MAD de alquileres anuales.
- Periodos sin inquilino. Un mes de margen entre dos inquilinos es un escenario ordinario, no pesimista: −13.780 MAD.
- Gastos de comunidad no repercutibles, unos 400 MAD al mes: −4.800 MAD.
- Mantenimiento y reparaciones. Una provisión del 5 % del alquiler cubre la pintura, la fontanería y la sustitución de un calentador: −8.268 MAD.
- Gestión del alquiler, si la delega — habitual cuando se reside en el extranjero — en torno al 8 % de lo cobrado: −12.126 MAD.
Quedan unos 126.400 MAD, es decir el 6,83 % del precio de compra. La rentabilidad ha perdido dos puntos antes del primer dírham de impuestos.
4.1. Y los impuestos
Los alquileres de vivienda sin amueblar tributan como rendimientos del capital inmobiliario. El régimen general aplica una reducción a tanto alzado del 40 % sobre el alquiler bruto y después la escala progresiva del impuesto sobre la renta al importe neto. La ley de presupuestos de 2025 elevó a 40.000 MAD anuales el umbral por debajo del cual un rendimiento inmobiliario neto no tributa. Existe una opción por un tipo liberatorio del 20 % sobre el alquiler bruto, pero exige que el inquilino practique retención en la fuente, lo que en la práctica descarta el alquiler a un particular.
En nuestro ejemplo, 165.360 MAD de alquileres dan 99.216 MAD de rendimiento neto imponible, que hay que integrar en la escala. El importe a pagar depende de sus demás ingresos y de su residencia fiscal: una cuestión para un asesor fiscal, no para un artículo de blog.
4.2. Los gastos de adquisición
Último olvido clásico: la rentabilidad se calcula casi siempre sobre el precio anunciado, nunca sobre el importe realmente desembolsado. Derechos de registro, conservación de la propiedad y honorarios notariales añaden del orden de un 6 a un 8 % al precio — pídale al notario que los cifre antes de presentar una oferta. Medida sobre ese coste completo, la rentabilidad de Maarif cae hasta cerca del 8,3 % bruto.
5. Cómo usarla sin equivocarse
La rentabilidad bruta es una herramienta de criba, no una previsión de ingresos. Responde bien a una pregunta: entre varios barrios, ¿cuáles merecen que les dedique tiempo? Responde mal a la que todo el mundo le plantea: ¿cuánto voy a ganar?
Tres precauciones.
Primera, compare únicamente rentabilidades calculadas de la misma manera. Una cifra obtenida del alquiler mediano de un barrio y una cifra obtenida de un contrato firmado no miden lo mismo.
Segunda, desconfíe de las rentabilidades altas. Un barrio al 11 % no regala nada: señala precios de venta contenidos, por tanto una demanda de compra débil, a menudo una reventa más lenta y un mayor riesgo de impago. La rentabilidad remunera un riesgo, no lo elimina.
Tercera, en un barrio poco representado, no concluya. Solo publicamos un precio cuando el barrio cuenta con al menos 30 anuncios en el mes, tanto en venta como en alquiler. Por debajo, la mediana se mueve al capricho de dos o tres anuncios atípicos.
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