Widadiya: por qué la desaconsejamos a los marroquíes residentes en el extranjero

El razonamiento se apoya en tres constataciones. La fórmula no ofrece ninguna de las garantías que protegen a quien compra sobre plano. Los mecanismos de control que suplen ese vacío exigen una presencia física continua. Y el descuento obtenido resulta difícil de convertir en liquidez, al no existir título de propiedad durante varios años.

Cada punto admite discusión por separado. Sumados, hacen que la fórmula resulte inadecuada para quien vive en el extranjero.

Lo que se compra: una participación, no una vivienda

Las cooperativas se rigen por la ley n.º 112-12, de 21 de noviembre de 2014, que sustituyó a la ley n.º 24-83. Desde 2016, un registro de cooperativas creado por el decreto n.º 2-15-617 les otorga una existencia oficial comprobable: la inscripción puede solicitarse y consultarse.

La widadiya, o «amicale», se rige, en cambio, por el derecho de asociación. Un grupo de personas que no son propietarias se constituye para impulsar un proyecto inmobiliario común. El marco es mucho más flexible, lo que se convierte en un problema en cuanto sirve para vender viviendas.

En la práctica, estas estructuras se comportan a menudo como promotoras. Un gestor reserva un terreno, luego busca socios y financia la construcción con los pagos que va cobrando durante la obra. Muchos compradores nunca formaron parte del proyecto inicial: entran con la obra ya empezada, a veces pocos meses antes de la entrega, de modo que del modelo cooperativo solo queda el vocabulario.

Usted paga, por tanto, a una estructura de la que es miembro. Esa condición de miembro le priva del recurso que un comprador puede ejercer contra un vendedor.

Primera constatación: ninguna garantía de una venta sobre plano

Cuando se compra sobre plano a una promotora, existe un contrato preliminar regulado y un calendario de pagos reglamentado, ambos respaldados por garantías de terminación. El notario asegura después la cadena de pagos hasta la entrega de llaves.

Dentro de una amicale, esa arquitectura no existe. Las cooperativas de vivienda están sometidas al derecho común de las cooperativas, sin distinción de sector. Ningún texto aborda las cuestiones propias de lo inmobiliario. Nada obliga a que el terreno esté asegurado antes de cobrar los primeros pagos, ni a que esos pagos queden protegidos durante la obra. El plazo de entrega de los títulos individuales tampoco está regulado.

Un antiguo presidente del Consejo Nacional de Notarios de Marruecos se ha pronunciado públicamente en contra de esta vía, por falta de garantías suficientes para los socios. Su argumento se apoya en una cuestión de procedimiento: los pagos se realizan entre el socio y la asociación, al margen de cualquier escritura notarial.

El vacío está identificado desde hace tiempo. Un proyecto de ley específico, presentado ante la Secretaría General del Gobierno en 2013, preveía situar el sector bajo la tutela del Ministerio de Vivienda e imponer que los proyectos se desarrollaran sobre terrenos inmatriculados o en vías de estarlo. Nunca llegó a convertirse en un estatuto propio. En 2019 el ministerio encargó un estudio de diagnóstico sobre las asociaciones, amicales y cooperativas de vivienda. A fecha de publicación de este artículo, estas estructuras siguen sometidas al derecho común de las cooperativas.

Si la obra se detiene, no hay garante al que recurrir. La reclamación pasa por la vía judicial, contra una estructura de la que se es miembro, con los plazos que ello supone.

Segunda constatación: la vigilancia exige estar allí

Ese vacío jurídico se compensa en la práctica con una supervisión constante. Los socios que salen mejor parados son quienes visitan la obra y asisten a las asambleas generales. Insisten ante el gestor, y comparan sus pagos con los de los demás miembros.

Ninguna de estas palancas funciona a distancia. Comprobar el avance real exige estar allí. Influir en una decisión exige asistir a la asamblea que la toma. Un poder notarial otorgado a un tercero desplaza el problema sin resolverlo, ya que entonces hay que controlar al apoderado.

El horizonte temporal agrava la dificultad. Un proyecto de este tipo se extiende varios años entre el primer pago y la entrega, y los litigios recogidos por la prensa marroquí siguen a menudo el mismo esquema. Las obras se alargan y los títulos de propiedad se retrasan. Su entrega acaba sirviendo como medio de presión sobre los socios. En un caso en Témara, el fiscal del Rey ordenó la paralización de las obras en abril de 2022; continuaron pese a la resolución.

Tercera constatación: el descuento queda inmovilizado

La diferencia de precio es real. La Vie éco recogía en 2017 precios entre un 20 y un 30 % inferiores a los de la promoción convencional, una diferencia que responde a dos mecanismos.

El primero es estructural: los socios ponen en común sus recursos para construir, sin que se repercuta ningún margen comercial. El segundo es fiscal. El régimen fiscal de las cooperativas no figura en la ley 112-12, sino en el Código General de Impuestos, que históricamente le ha asociado exenciones — en particular sobre el IVA de las participaciones en cooperativas de vivienda, con un límite de superficie por socio y con la obligación de destinar la vivienda a residencia durante varios años. Estas reglas y sus umbrales cambian con cada ley de presupuestos: conviene comprobarlos en el Código General de Impuestos vigente, no en un folleto comercial.

Ahora bien, ese ahorro solo se materializa a la salida. Mientras no se entregue el título individual, el inmueble se revende con dificultad y se transmite con problemas. Ningún banco lo aceptará tampoco como garantía. Para un comprador no residente, cuyo patrimonio marroquí funciona a menudo también como reserva de liquidez, la inmovilización pesa más que el descuento.

En qué casos sigue siendo defendible

La fórmula no tiene nada de fraudulenta en sí misma, y conviene decirlo con la misma claridad. Sobre un terreno ya inmatriculado, dentro de una cooperativa inscrita en el registro, como miembro fundador y con una gobernanza que funciona, es una de las pocas maneras de acceder a obra nueva sin margen de promotora.

Esas condiciones se acumulan. Casi siempre falta alguna, y la primera en caer es la del terreno inmatriculado.

Nuestra posición vale, por tanto, para el caso general del comprador no residente. Quien vive allí, conoce al gestor y cuenta con familia capaz de seguir la obra cada semana se encuentra en una situación distinta.

Qué recomendamos en su lugar

Compare el descuento con lo que compra. Una rebaja del 25 % en un proyecto sin garantía de terminación y sin título a cinco años debe medirse frente a dos alternativas en el mismo barrio y con superficie equivalente: un inmueble de segunda mano que ya tenga título, o una compra sobre plano regulada. Ese cálculo revela si la rebaja refleja un ahorro de margen o el riesgo que usted acepta asumir en solitario.

Si aun así decide adherirse, conviene comprobar seis puntos antes del primer pago.

1. La forma jurídica exacta. ¿Cooperativa inscrita en el registro de cooperativas, o simple asociación? Pida el documento y no se fíe del nombre del proyecto.
2. El terreno. ¿Está inmatriculado, y a nombre de quién? Un proyecto lanzado sobre suelo sin título es un proyecto cuya finalización nadie puede garantizar.
3. La licencia de obra. ¿Existe, o lleva dos años «en trámite»?
4. La fecha de adhesión. Entrar con la obra empezada equivale a comprar una vivienda sin la protección de una compraventa.
5. El circuito de los fondos. ¿A quién paga, en qué cuenta y contra qué documento exigible?
6. El calendario de los títulos. ¿En qué plazo recibe cada socio su título individual, y qué ocurre si ese plazo no se cumple?