Mohammedia · Analyse de quartier
Quartier du Parc (Mohammedia) : le prix du Maârif, sans le rendement
Sur les annonces de juillet 2026, un appartement au Quartier du Parc se vend à 14 979 MAD le m², contre 15 328 MAD au Maârif, pour un rendement locatif inférieur d'un cinquième.
Mohammedia se vend souvent comme l'alternative raisonnable à Casablanca : trente kilomètres de moins de bouchons, la mer au bout de la rue. Les prix, eux, sont censés suivre. Sur le quartier le plus recherché de la ville, cette dernière promesse ne tient pas. Le Quartier du Parc est aligné sur les niveaux casablancais du Maârif, alors que le loyer demandé, lui, reste à un niveau de ville satellite.
Situons-le d'abord, parce que le nom ne dit rien à qui ne connaît pas la ville. Le Quartier du Parc occupe le centre de Mohammedia, organisé autour du jardin public qui lui donne son nom. Il s'étend entre l'artère commerçante et la plage Miramar, à laquelle on descend à pied. La gare, sur la ligne Casablanca-Rabat, est à environ deux kilomètres ; Casablanca à une trentaine, l'aéroport Mohammed V à une cinquantaine. Le bâti est fait d'immeubles de quatre à sept étages, le plus souvent avec ascenseur et parking en sous-sol. Une part notable des résidences date des cinq dernières années. C'est le quartier vers lequel se dirigent par défaut les acheteurs qui veulent du central sans être sur la corniche.
Le chiffre
Le prix demandé médian s'établit à 14 979 MAD/m², pour un budget médian de 1 467 500 MAD et une surface médiane de 104 m². Quarante-quatre annonces d'appartements en vente sur le mois, largement au-dessus du seuil à partir duquel nous publions une médiane.
Un mot sur ce que veut dire « médian ». La médiane est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés : autant de biens affichés en dessous de 14 979 MAD/m², autant au-dessus. Nous ne publions jamais de moyenne, parce qu'une seule villa à 8 millions dans un échantillon de quarante annonces suffit à la faire décoller de plusieurs milliers de dirhams, là où la médiane ne bouge pas.
Côté location, soixante-deux annonces donnent un loyer demandé médian de 80 MAD/m², soit 7 000 MAD par mois pour 85 m².
Le rapport des deux donne un rendement locatif brut de 6,4 % : un bien acheté 1 467 500 MAD et loué au tarif médian du quartier rapporte environ 94 000 MAD de loyers sur une année pleine, avant la moindre charge. C'est un ordre de grandeur pour comparer des quartiers entre eux, pas une prévision de ce que touchera un propriétaire.
Ce que ça vaut ailleurs
Appartements, annonces de juillet 2026, médianes par quartier. Rendement brut = loyer demandé au m² × 12 ÷ prix demandé au m².
| Quartier | Prix demandé (MAD/m²) | Budget médian (MAD) | Loyer demandé (MAD/m²) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Guéliz (Marrakech) | 21 366 | 1 500 000 | 115 | 6,5 % |
| Agdal (Rabat) | 20 000 | 3 150 000 | 107 | 6,4 % |
| Centre Ville (Tanger) | 16 036 | 1 975 000 | 85 | 6,4 % |
| Maârif (Casablanca) | 15 328 | 1 950 000 | 103 | 8,1 % |
| Quartier du Parc (Mohammedia) | 14 979 | 1 467 500 | 80 | 6,4 % |
Quatre de ces cinq quartiers tiennent dans une fourchette de rendement de 6,4 % à 6,5 %. Le Quartier du Parc s'y range sans surprise. L'anomalie du tableau, c'est le Maârif, où le loyer demandé au m² dépasse de près de 30 % celui de Mohammedia pour un prix de vente quasi identique.
Autrement dit : à budget égal au m², un acheteur qui cherche du rendement locatif n'a pas d'argument à Mohammedia, puisque le mètre carré casablancais du Maârif rapporte davantage.
Un marché sans dispersion
Rangeons les quarante-quatre annonces du moins cher au plus cher, puis coupons la file en quatre paquets égaux. La borne qui sépare le premier paquet du deuxième est le premier quartile ; celle qui sépare le troisième du quatrième est le troisième quartile. Entre les deux se tient la moitié centrale des annonces : un quart du stock est moins cher, un quart est plus cher.
Ici, cette moitié centrale va de 14 284 à 15 653 MAD/m², soit un rapport de 1,10 entre les deux bornes.
C'est le resserrement le plus fort que nous observons sur les quartiers marocains suivis. À titre de comparaison, Tanger affiche des ratios de 1,2 à 1,6 selon les quartiers, et l'écart de prix entre son quartier le moins cher et le plus cher va du simple au triple.
Deux lectures possibles. Soit le parc immobilier du quartier est réellement homogène : même génération de construction, mêmes standards, même adressage. Soit les vendeurs s'alignent les uns sur les autres et le prix affiché relève autant de la convention locale que de la valeur du bien.
Pour un acheteur, la conséquence pratique est la même dans les deux cas : trouver une annonce nettement sous 14 284 MAD/m² doit déclencher une vérification, pas un réflexe d'achat. À ce niveau de resserrement, une décote de 15 % s'explique généralement par quelque chose : étage sans ascenseur, orientation, ou situation juridique du titre.
Le stock ne tourne pas vite
Le délai médian observé entre la mise en ligne d'une annonce et sa disparition est de 130 jours. L'âge médian des annonces encore en ligne est de 105 jours, et 25 % des annonces du mois ne sont plus visibles à la fin de la période.
Les deux premiers chiffres ne comptent pas les mêmes biens. Le délai porte sur les annonces déjà parties : combien de temps elles ont tenu avant de disparaître. L'âge du stock porte sur celles qui sont toujours là au moment de la mesure : depuis combien de temps elles attendent. Un quartier qui vend vite affiche les deux à un niveau bas, alors qu'ici les deux dépassent le trimestre.
Ce dernier chiffre mesure la rotation, pas la vente : une annonce disparaît aussi bien parce qu'elle s'est vendue que parce que le vendeur l'a retirée ou qu'elle a expiré. Mais quatre mois de présence médiane, dans un quartier où les prix sont alignés au dixième près, indique un marché où le vendeur attend son prix plutôt qu'il n'ajuste.
C'est une information utile en négociation. Un bien affiché depuis plus de quatre mois à 15 000 MAD/m² a déjà démontré que ce prix ne trouve pas preneur immédiatement.
Le bien type
L'offre est dominée par le trois-pièces : 20 des 44 annonces, contre 13 quatre-pièces. Les petites configurations sont marginales : six annonces de une ou deux pièces en tout. Un investisseur qui cherche un petit lot à louer facilement ne trouvera pas grand-chose ici ; le quartier est structuré pour de la résidence familiale.
En location, la répartition est plus large : 27 annonces sur 62 portent sur du une ou deux-pièces, pour un loyer médian de 7 000 MAD. La demande locative existe donc sur des formats que le marché de la vente propose peu.
Pour un acheteur MRE
Le Quartier du Parc se tient si l'objectif est l'usage : résidence secondaire, retour au pays, proximité de Casablanca sans y vivre. Le ticket d'entrée médian, 1 467 500 MAD, reste inférieur d'un quart à celui du Maârif. L'écart tient à la taille des biens, pas au prix unitaire : 104 m² de surface médiane contre 134 m².
Il se défend moins bien comme placement locatif. Le rendement affiché de 6,4 % est brut : une fois déduites les charges de copropriété, la taxe d'habitation et les périodes de vacance, il descend nettement. Aucune décote de prix au m² ne vient compenser.
Trois repères avant de faire une offre :
- Comparer le prix demandé à la fourchette 14 284 – 15 653 MAD/m². Au-dessus, il faut une raison objective.
- Demander depuis combien de temps le bien est en vente. Au-delà de quatre mois, la marge de négociation est réelle.
- Faire vérifier le titre foncier par un notaire avant tout versement d'arrhes, en particulier sur les biens issus de coopératives — nous détaillons ce point dans notre article sur la widadiya.
Les chiffres de cette page portent sur les prix demandés dans les annonces, pas sur les prix de transaction effectifs, qui ne sont pas publics au Maroc. Ils sont mis à jour chaque mois. Vous pouvez suivre l'évolution du quartier sur la carte de Mohammedia.