Widadiya : pourquoi nous déconseillons ce montage aux acheteurs MRE

Le raisonnement tient en trois constats. Le montage n'offre aucune des garanties qui protègent un acheteur sur plan. Les mécanismes de contrôle qui compensent ce vide supposent une présence physique continue. Et la décote obtenue est difficilement mobilisable, faute de titre de propriété pendant plusieurs années.

Chacun de ces points se discute séparément. Cumulés, ils rendent le montage inadapté à un acheteur qui vit à l'étranger.

Ce que vous achetez : une part, pas un logement

La coopérative relève de la loi n° 112-12 du 21 novembre 2014, qui a remplacé la loi n° 24-83. Depuis 2016, un registre des coopératives organisé par le décret n° 2-15-617 lui donne une existence officielle : l'inscription se demande et se lit.

L'amicale, désignée par le mot widadiya, relève du droit d'association. Un groupe de personnes qui ne sont pas propriétaires se constitue pour porter un projet immobilier commun. Le cadre est beaucoup plus souple, ce qui devient un problème dès lors qu'il sert à vendre des logements.

Dans les faits, ces structures se comportent souvent comme des promoteurs. Un gérant réserve un terrain, puis cherche des adhérents et finance la construction avec les avances encaissées au fil du chantier. Beaucoup d'acquéreurs n'ont jamais fait partie du projet initial : ils achètent en cours de travaux, parfois à quelques mois de la livraison, si bien qu'il ne reste du modèle coopératif que le vocabulaire.

Vous versez donc à une structure dont vous êtes membre. Cette qualité de membre vous prive du recours qu'un acheteur peut exercer contre un vendeur.

Premier constat : aucune des garanties d'une vente sur plan

Quand vous achetez en VEFA à un promoteur, vous bénéficiez d'un contrat préliminaire encadré et d'un échéancier réglementé, l'un et l'autre adossés à des garanties d'achèvement. Le notaire sécurise ensuite la chaîne des paiements jusqu'à la remise des clés.

Dans une amicale, cette architecture n'existe pas. Les coopératives d'habitat sont soumises au droit commun des coopératives, tous secteurs confondus. Aucun texte ne traite des questions propres à l'immobilier. Rien n'impose que le terrain soit maîtrisé avant l'encaissement des premières avances, ni que ces avances soient protégées pendant les travaux. Le délai de délivrance des titres individuels n'est pas davantage encadré.

Un ancien président du Conseil national des notaires du Maroc a pris publiquement position contre ce mode d'acquisition, faute de garanties suffisantes pour les adhérents. Son argument porte sur un point de procédure : les versements se font entre l'adhérent et l'association, hors de tout acte notarié.

Le vide est identifié de longue date. Un projet de loi dédié, déposé au Secrétariat général du gouvernement en 2013, prévoyait de placer le secteur sous la tutelle du ministère de l'Habitat et d'imposer que les projets soient développés sur des terrains immatriculés ou en voie de l'être. Il n'a pas abouti à un statut spécifique. En 2019, le ministère lançait une étude de diagnostic sur les associations, amicales et coopératives d'habitat. À la date de publication de cet article, ces structures relèvent toujours du droit commun des coopératives.

Si le chantier dérape, il n'y a donc pas de garant à actionner. Le recours passe par la voie judiciaire, contre une structure dont vous êtes membre, avec les délais que cela suppose.

Deuxième constat : la surveillance suppose d'être sur place

Ce vide juridique se compense en pratique par un contrôle permanent. Les adhérents qui s'en sortent le mieux sont ceux qui passent au chantier et qui siègent en assemblée générale. Ils relancent le gérant, et comparent leurs versements avec ceux des autres membres.

Aucun de ces leviers ne fonctionne à distance. Constater l'avancement réel demande d'y être. Peser sur une décision demande d'assister à l'assemblée qui la prend. Une procuration donnée à un tiers déplace le problème sans le résoudre, puisqu'il faut alors contrôler le mandataire.

L'horizon aggrave la difficulté. Un projet de ce type s'étale sur plusieurs années entre le premier versement et la livraison, et les litiges rapportés par la presse marocaine suivent souvent le même schéma. Les travaux se prolongent et les titres fonciers tardent. Leur délivrance finit par servir de moyen de pression sur les adhérents. Dans une affaire à Témara, le procureur du Roi a ordonné l'arrêt des travaux en avril 2022 ; ils se sont poursuivis malgré la décision.

Troisième constat : la décote est immobilisée

L'écart de prix est réel. La Vie éco relevait en 2017 des prix inférieurs de 20 à 30 % à ceux de la promotion classique, un écart qui tient à deux mécanismes.

Le premier est structurel : les adhérents mettent leurs moyens en commun pour construire, sans qu'aucune marge commerciale ne soit répercutée. Le second est fiscal. Le régime fiscal des coopératives ne figure pas dans la loi 112-12, il relève du Code général des impôts, qui y attache historiquement des exonérations — notamment sur la TVA pour les parts de coopératives d'habitat, sous condition de superficie par coopérateur et d'affectation du logement à l'habitation pendant plusieurs années. Ces règles et leurs seuils évoluent avec les lois de finances : ils se vérifient dans le Code général des impôts en vigueur, pas dans une brochure commerciale.

Reste que cette économie n'est mobilisable qu'à la sortie. Tant que le titre individuel n'est pas délivré, le bien se revend mal et se transmet mal. Aucune banque ne l'acceptera non plus en garantie. Pour un acheteur non-résident, dont le patrimoine marocain est souvent aussi une réserve de liquidité, l'immobilisation pèse plus lourd que la remise.

Ce qui reste défendable

Le montage n'a rien de frauduleux en soi, et il faut le dire avec la même netteté. Sur un terrain déjà titré, dans une coopérative inscrite au registre dont vous êtes membre fondateur et dont la gouvernance fonctionne, c'est l'un des rares moyens d'accéder au neuf sans marge de promoteur.

Ces conditions se cumulent. Il en manque presque toujours une, et la première qui saute est celle du terrain titré.

Notre position vaut donc pour le cas général de l'acheteur non-résident. Un adhérent qui vit sur place, qui connaît le gérant et qui dispose d'un relais familial capable de suivre le chantier chaque semaine se trouve dans une situation différente.

Ce que nous recommandons à la place

Comparez la décote à ce qu'elle achète. Une remise de 25 % sur un projet sans garantie d'achèvement et sans titre à cinq ans se compare à deux alternatives dans le même quartier, à surface équivalente : un bien ancien déjà titré, ou une VEFA encadrée. C'est ce calcul qui révèle si la remise rémunère une économie de marge ou le risque que vous acceptez de porter seul.

Si vous décidez malgré tout d'adhérer, six points se vérifient avant le premier versement.

1. Le régime exact. Coopérative inscrite au registre des coopératives, ou simple association ? Demandez le document, ne vous fiez pas au nom du projet.
2. Le terrain. Est-il immatriculé, et au nom de qui ? Un projet lancé sur un terrain non titré est un projet dont personne ne peut garantir la sortie.
3. L'autorisation de construire. Elle existe, ou elle est « en cours » depuis deux ans ?
4. La date d'adhésion. Si vous entrez en cours de chantier, vous achetez un logement sans le cadre protecteur d'une vente.
5. Le circuit des fonds. À qui versez-vous, sur quel compte, contre quel document opposable ?
6. Le calendrier des titres. À quelle échéance chaque adhérent reçoit-il son titre individuel, et que se passe-t-il si l'échéance n'est pas tenue ?