Casablanca · Analyse de quartier
Le Maârif (Casablanca) : le m² ne monte pas, le ticket d'entrée oui
Au Maârif, un acheteur qui compare son budget de mars à celui d'aujourd'hui a l'impression que le quartier a pris 25 % en quatre mois. Le prix au mètre carré, lui, a baissé. Les deux constats sont vrais en même temps, et l'écart tient à ce que les vendeurs mettent sur le marché.
Le Maârif (Casablanca) : le m² ne monte pas, le ticket d'entrée oui
Un prix demandé qui ne bouge pas
Sur les annonces d'appartements à la vente publiées au Maârif, le prix demandé médian s'établit à 15 448 DH/m² en juillet 2026. En mars, il était de 15 816 DH/m². Quatre mois plus tard, la baisse atteint 2,3 %, de l'ordre du bruit statistique sur un quartier de cette taille.
| Mois | Annonces | Prix demandé médian (DH/m²) | Budget médian (DH) | Surface médiane (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Mars 2026 | 187 | 15 816 | 1 600 000 | 107 |
| Avril 2026 | 264 | 15 800 | 1 700 000 | 113 |
| Mai 2026 | 281 | 15 605 | 1 750 000 | 120 |
| Juin 2026 | 237 | 15 534 | 1 778 000 | 121 |
| Juillet 2026 | 162 | 15 448 | 2 000 000 | 137 |
La colonne du prix au mètre carré est plate, celle du budget ne l'est pas.
Ce qui a changé, c'est le bien type
La surface médiane des appartements proposés passe de 107 à 137 m² sur la même période, soit 28 % de plus. Le budget médian suit mécaniquement : 1,6 M DH en mars, 2 M DH en juillet.
Ces deux médianes ne se multiplient pas l'une par l'autre, la médiane d'un produit n'étant pas le produit des médianes, mais elles racontent la même chose. Un acheteur qui visait un trois-pièces au printemps trouve aujourd'hui une offre déplacée vers le quatre-pièces. La répartition le confirme : les biens de quatre pièces et plus représentent 57 % du stock de juillet contre 39 % en mars.
Le volume d'annonces a reculé dans le même mouvement, de 281 en mai à 162 en juillet. Sur un quartier central où le petit produit part vite, le stock résiduel dérive vers les biens plus grands et plus lents à écouler. Le stock résiduel dérive donc vers les grandes surfaces, ce qui suffit à faire monter le budget médian sans qu'aucun vendeur ait relevé son prix au mètre carré.
L'offre se resserre autour de sa médiane
L'écart entre le quart le moins cher et le quart le plus cher des annonces se réduit : le rapport entre les deux passe de 1,49 en mars à 1,30 en juillet. En pratique, la moitié centrale des appartements se négocie aujourd'hui entre 13 402 et 17 470 DH/m².
La durée de vie des annonces retirées du marché recule aussi : 32 jours en médiane en juillet, contre 51 jours au printemps. Racine affiche 119 jours sur le même mois, Anfa 90 jours. Le taux de disparition des annonces s'établit à 13,6 % contre 47,1 % en mars. Cet indicateur mesure la sortie d'une annonce du marché sans en donner la cause : il ne constitue jamais un taux de vente.
Côté location, rien n'a bougé
Le loyer demandé médian tient à 103 DH/m²/mois en juillet, sur 241 annonces. C'était 104 DH/m² en mars. Le loyer médian d'un appartement s'établit à 8 500 DH pour 90 m².
Rapporté au prix demandé à la vente, cela donne un rendement locatif brut de 8,0 %, avant charges et fiscalité. Il ignore aussi la vacance locative et les frais de gestion. Le chiffre est calculé sur des prix affichés, pas sur des transactions signées : la marge de négociation à l'achat, qui ne se voit pas dans les annonces, le déplace vers le haut.
Le Maârif dans Casablanca
| Quartier | Prix demandé médian (DH/m²) | Durée de vie médiane des annonces retirées (jours) |
|---|---|---|
| Aïn Diab | 24 014 | 125 |
| Racine | 18 872 | 119 |
| Anfa | 18 403 | 90 |
| Palmier | 17 470 | 11 |
| Bourgogne | 16 201 | 8 |
| Gauthier | 16 129 | 23 |
| Californie | 16 000 | 10 |
| Maârif | 15 448 | 32 |
| Quartier des Hôpitaux | 14 193 | 10 |
Le Maârif se situe sous Gauthier et Californie, deux quartiers avec lesquels il partage sa centralité. La différence se lit surtout dans la profondeur du marché : 162 annonces en juillet, contre 95 à Gauthier et 72 à Californie. Un acheteur y dispose de plus de choix à budget comparable.
La décote de Maârif Extension
Maârif Extension affiche 13 889 DH/m² sur 33 annonces, soit 10 % sous le Maârif pour une surface médiane de 112 m². L'écart correspond à ce qu'on observe entre un cœur de quartier et sa périphérie immédiate. Pour un acheteur dont le budget bute à 1,6 M DH, c'est la variable d'ajustement la plus directe. Le marché locatif y est en revanche trop peu fourni pour qu'un rendement y soit calculé avec le même degré de confiance qu'au Maârif.
Ce qu'un acheteur en tire
Un budget qui augmente sans que le m² bouge signale un changement d'offre, pas une hausse : comparer des prix au mètre carré, jamais des budgets. La fenêtre reste ouverte pour les surfaces moyennes, qui se raréfient dans le stock affiché sans avoir renchéri.
Pour un investisseur, le rendement brut de 8 % place le Maârif dans la moyenne haute des quartiers centraux de Casablanca, avec un marché locatif profond, 241 annonces de location en juillet, qui limite le risque de vacance.