Méthode · Comprendre les chiffres

Le rendement locatif brut : à quoi il sert, ce qu'il cache

Le rendement locatif brut est le premier chiffre que regarde un investisseur, et le plus mal utilisé. Voici comment il se calcule, ce qu'il permet de comparer, et l'écart qui le sépare de ce que vous encaissez réellement.

Publié le 22 juillet 2026 · Lecture 6 min

1. La formule

Le rendement locatif brut rapporte une année de loyers au prix d'achat du bien.

Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100

Un appartement acheté 1 000 000 MAD et loué 6 000 MAD par mois rapporte 72 000 MAD sur douze mois, soit 7,2 % du prix payé. Rien de plus compliqué.

Sa vertu tient à cette simplicité : deux données suffisent, elles sont publiques, et le résultat se compare d'un quartier à l'autre. Son défaut tient à la même simplicité : il ignore tout ce qui se passe entre le loyer affiché et l'argent qui reste sur votre compte.

2. Deux appartements, deux calculs

Prenons deux biens réellement en vente en juillet 2026, l'un à Casablanca, l'autre à Rabat. Les loyers ne sont pas connus au niveau du bien : on applique le loyer médian au m² du quartier, mesuré sur les annonces de location du même mois.

2.1. Casablanca — Maarif, 130 m²

Un 4 pièces de 130 m² est proposé à 1 850 000 MAD, soit 14 231 MAD/m². Le loyer médian à Maarif s'établit à 106 MAD/m²/mois.

Loyer annuel estimé : 106 × 130 × 12 = 165 360 MAD
Rendement brut : 165 360 ÷ 1 850 000 = 8,94 %

2.2. Rabat — Hay Riad, 146 m²

Un 4 pièces de 146 m² est proposé à 3 650 000 MAD, soit 25 000 MAD/m². Le loyer médian à Hay Riad s'établit à 112 MAD/m²/mois.

Loyer annuel estimé : 112 × 146 × 12 = 196 224 MAD
Rendement brut : 196 224 ÷ 3 650 000 = 5,38 %

3. Ce que la comparaison révèle

L'appartement de Rabat se loue plus cher que celui de Casablanca : 16 352 MAD par mois contre 13 780. Il rapporte pourtant trois points et demi de rendement en moins.

L'explication tient en une ligne : les loyers au m² sont presque identiques dans les deux quartiers, 106 contre 112 MAD, alors que les prix de vente vont du simple à près du double, 14 231 contre 25 000 MAD/m².

C'est le dénominateur qui commande. Sur un marché donné, les loyers varient beaucoup moins que les prix d'achat — les premiers sont bornés par le pouvoir d'achat des locataires, les seconds par les anticipations des acheteurs. Un quartier prisé se paie à l'achat sans que le loyer suive dans les mêmes proportions, et son rendement en souffre mécaniquement.

Pour que le bien de Hay Riad atteigne le rendement de celui de Maarif, il faudrait le négocier autour de 2 195 000 MAD, soit 40 % sous le prix affiché. Ou le louer 27 190 MAD par mois, deux tiers au-dessus du marché local. Ni l'un ni l'autre n'est plausible : l'écart de rendement n'est pas une anomalie à corriger, c'est la structure du marché.

Ce constat vaut aussi entre villes. Sur les quartiers que nous suivons en juin 2026, la médiane s'établit à 7,88 % à Casablanca contre 5,92 % à Rabat.

4. Du brut au net : les postes qui manquent

Le rendement brut suppose que vous encaissez douze loyers pleins, sans aucune charge. Aucun bien ne fonctionne ainsi. Reprenons le cas de Maarif, avec des hypothèses volontairement banales.

Départ : 165 360 MAD de loyers annuels.

• Vacance locative. Un mois de battement entre deux locataires est un scénario ordinaire, pas pessimiste : −13 780 MAD.
• Charges de copropriété non récupérables, environ 400 MAD par mois : −4 800 MAD.
• Entretien et travaux. Une provision de 5 % du loyer couvre la peinture, la plomberie et le remplacement d'un chauffe-eau : −8 268 MAD.
• Gestion locative, si vous la déléguez — cas fréquent quand on réside à l'étranger — environ 8 % des loyers encaissés : −12 126 MAD.

Restent environ 126 400 MAD, soit 6,83 % du prix d'achat. Le rendement a perdu deux points avant même le premier dirham d'impôt.

4.1. Et l'impôt

Les loyers d'habitation non meublée relèvent des revenus fonciers. Le mécanisme de droit commun applique un abattement forfaitaire de 40 % sur le loyer brut, puis le barème progressif de l'IR sur le montant net. La loi de finances 2025 a porté à 40 000 MAD par an le seuil sous lequel un revenu foncier net n'est pas imposé. Une option pour un taux libératoire de 20 % appliqué au loyer brut existe, mais elle suppose que le locataire opère une retenue à la source, ce qui exclut en pratique la location à un particulier.

Sur notre exemple, 165 360 MAD de loyers donnent 99 216 MAD de revenu foncier net imposable, à intégrer au barème. Le montant dû dépend de vos autres revenus et de votre situation de résidence fiscale : c'est une question pour un conseiller fiscal, pas pour un article de blog.

4.2. Les frais d'acquisition

Dernier oubli classique : le rendement se calcule presque toujours sur le prix affiché, jamais sur le montant réellement décaissé. Droits d'enregistrement, conservation foncière et honoraires de notaire ajoutent de l'ordre de 6 à 8 % au prix — à faire chiffrer par le notaire avant l'offre. Rapporté à ce coût complet, le rendement de Maarif retombe autour de 8,3 % en brut.

5. Comment s'en servir sans se tromper

Le rendement brut est un outil de tri, pas une prévision de revenu. Il répond bien à une question : entre plusieurs quartiers, lesquels méritent que j'y passe du temps ? Il répond mal à celle que tout le monde lui pose : combien vais-je gagner ?

Trois précautions.

D'abord, ne comparez que des rendements calculés de la même façon. Un chiffre issu du loyer médian d'un quartier et un chiffre issu d'un bail signé ne mesurent pas la même chose.

Ensuite, méfiez-vous des rendements élevés. Un quartier à 11 % ne fait pas de cadeau : il signale des prix de vente contenus, donc une demande d'achat faible, souvent une revente plus lente et un risque d'impayés supérieur. Le rendement rémunère un risque, il ne l'annule pas.

Enfin, sur un quartier peu représenté, ne concluez pas. Nous ne publions un prix que lorsque le quartier compte au moins 30 annonces sur le mois, à la vente comme à la location. En dessous, la médiane bouge au gré de deux ou trois annonces atypiques.