Marrakech · Analyse de quartier

Acheter à Gueliz (Marrakech) : ce que disent les annonces en juin 2026

Gueliz est le quartier central et moderne de Marrakech, à quelques minutes de la médina, où se concentrent commerces, bureaux et immeubles résidentiels. Sur les 369 annonces de vente actives en juin 2026, voici ce que la donnée permet de dire — et ce qu'elle ne permet pas.

Publié le 28 juillet 2026 · Lecture 4 min

1. Prix

Le prix médian au m² s'établit à 20 000 MAD. Le prix médian d'un bien, toutes surfaces confondues, est de 1 500 000 MAD.

Ces deux médianes ne se déduisent pas l'une de l'autre. Multiplier 20 000 MAD/m² par la surface médiane de 79 m² donne 1 580 000 MAD, un chiffre qui ne correspond à aucun bien réel et qui n'est pas la médiane des prix totaux. Pour un budget, c'est la médiane totale (1 500 000 MAD) qui fait référence ; le prix au m² sert à comparer deux biens de surfaces différentes.

1.1. Dispersion : un cœur de marché resserré, une queue haute

La fourchette interquartile va de 16 226 à 23 148 MAD/m², soit un rapport de 1,43. La moitié centrale des biens tient donc dans un intervalle étroit : sur le segment courant, le prix au m² est un repère utilisable.

Le coefficient de variation atteint pourtant 0,56, valeur élevée. L'écart entre les deux indicateurs s'explique par les extrêmes : quelques biens très chers (grandes surfaces, standing, emplacement prime sur l'axe Mohammed V) tirent la moyenne et l'écart-type vers le haut sans déformer le cœur du marché.

Conséquence pratique : un bien situé au-delà de 23 148 MAD/m² sort du quart supérieur et doit justifier son écart par des caractéristiques identifiables. En dessous de 16 226 MAD/m², l'état du bien et sa localisation exacte méritent une vérification sur place.

2. Le bien type

Surface médiane : 79 m². Nombre de pièces médian : 3.

Les 2 et 3 pièces représentent 281 des 369 annonces, soit 76 % de l'offre. Les 4 pièces et plus tombent à 67 annonces. Un acheteur cherchant un grand appartement familial dispose donc d'un choix nettement plus contraint, avec une négociation moins favorable à volume de demande égal.

3. Liquidité : un signal à manier avec précaution

Le délai médian avant disparition d'une annonce est de 13 jours ; l'âge médian du stock actif est de 9 jours. Le taux d'expiration mensuel s'élève à 11,9 %.

Ces trois indicateurs mesurent la même chose : la vitesse à laquelle une annonce quitte les portails. Ils ne mesurent pas la vitesse à laquelle un bien se vend. Une annonce disparaît pour des raisons variées — vente conclue, retrait par le vendeur, expiration de l'abonnement de l'agence, republication à l'identique pour remonter dans les résultats de recherche. Cette dernière pratique est fréquente et raccourcit artificiellement les délais observés.

Lecture prudente : le marché de Gueliz est actif et son stock se renouvelle, mais 13 jours ne signifient pas qu'un bien trouve preneur en deux semaines. Pour un acheteur qui se déplace depuis l'étranger, la conséquence opérationnelle reste la même : un bien repéré à distance peut avoir quitté les portails avant le déplacement suivant. Grouper les visites sur un séjour court, ou mandater un intermédiaire local, évite de reconstruire une short-list à chaque voyage.

4. Rendement locatif

Le rendement locatif brut médian est de 6,78 % annualisé, sur la base d'un loyer médian de 113 MAD/m²/mois.

La médiane des quartiers de Marrakech suivis s'établit à 6,85 %. L'écart de 0,07 point est inférieur à la marge d'incertitude d'un calcul reposant sur deux médianes indépendantes (prix de vente et loyers, sur des biens qui ne sont pas les mêmes). Gueliz se situe donc au niveau de la moyenne des quartiers marrakchis, sans qu'un classement entre quartiers proches ait de sens à cette échelle.

Ce rendement est brut. Il ignore les charges de copropriété, la fiscalité, la vacance locative et les frais de gestion, qui pèsent collectivement plusieurs points. Il sert à comparer des quartiers entre eux, pas à projeter un revenu net. Toute décision d'investissement demande la validation d'un notaire agréé au Maroc et, selon votre pays de résidence, d'un conseiller fiscal.

5. Spécificités MRE

L'achat au Maroc depuis l'étranger suppose un circuit de fonds documenté : compte en dirhams convertibles, traçabilité du transfert, inscription à la conservation foncière. Ces formalités conditionnent la possibilité de rapatrier ultérieurement le produit d'une revente. Elles se traitent avec un notaire agréé, en amont de l'offre d'achat plutôt qu'après.