Marrakech · Análisis de barrio
Comprar en Gueliz (Marrakech): lo que dicen los anuncios en junio de 2026
Gueliz es el barrio céntrico y moderno de Marrakech, a pocos minutos de la medina, donde se concentran comercios, oficinas y edificios residenciales. A partir de los 369 anuncios de venta activos en junio de 2026, esto es lo que los datos permiten afirmar — y lo que no.
1. Precios
El precio mediano por m² se sitúa en 20.000 MAD. El precio mediano de una vivienda, todas las superficies incluidas, es de 1.500.000 MAD.
Ninguna de las dos medianas se deduce de la otra. Multiplicar 20.000 MAD/m² por la superficie mediana de 79 m² da 1.580.000 MAD, una cifra que no corresponde a ninguna vivienda real y que no es la mediana de los precios totales. Para fijar un presupuesto, la referencia es la mediana total (1.500.000 MAD); el precio por m² sirve para comparar dos viviendas de superficies distintas.
1.1. Dispersión: un núcleo estrecho, una cola alta
El rango intercuartílico va de 16.226 a 23.148 MAD/m², una relación de 1,43. La mitad central del mercado se sitúa por tanto en una banda estrecha: en el segmento corriente, el precio por m² es una referencia utilizable.
El coeficiente de variación alcanza sin embargo 0,56, un valor elevado. La diferencia entre ambos indicadores procede de los extremos: unas pocas viviendas muy caras (grandes superficies, alto standing, ubicación prime en la avenida Mohammed V) tiran de la media y de la desviación típica hacia arriba sin deformar el núcleo del mercado.
Consecuencia práctica: una vivienda por encima de 23.148 MAD/m² se sitúa en el cuartil superior y debe justificar esa diferencia con características identificables. Por debajo de 16.226 MAD/m², el estado del inmueble y su ubicación exacta merecen una comprobación in situ.
2. La vivienda tipo
Superficie mediana: 79 m². Número mediano de habitaciones: 3.
| Habitaciones | Anuncios |
|---|---|
| 1 | 21 |
| 2 | 139 |
| 3 | 142 |
| 4 | 52 |
| 5 y más | 15 |
| Total | 369 |
Tabla: Reparto de los anuncios por número de habitaciones — Gueliz, junio de 2026
Las viviendas de 2 y 3 habitaciones representan 281 de los 369 anuncios, es decir el 76 % de la oferta. Las de 4 habitaciones y más caen a 67 anuncios. Quien busque un piso familiar amplio dispone por tanto de una elección claramente más limitada, y de un margen de negociación menor a igualdad de demanda.
3. Liquidez: una señal que conviene manejar con cautela
El plazo mediano antes de que un anuncio desaparezca es de 13 días; la antigüedad mediana del stock activo es de 9 días. La tasa mensual de expiración se sitúa en el 11,9 %.
Estos tres indicadores miden lo mismo: la velocidad a la que un anuncio abandona los portales. No miden la velocidad a la que se vende una vivienda. Un anuncio desaparece por motivos variados — venta cerrada, retirada por el vendedor, expiración de la suscripción de la agencia, republicación idéntica para volver a subir en los resultados de búsqueda. Esta última práctica es frecuente y acorta artificialmente los plazos observados.
Lectura prudente: el mercado de Gueliz está activo y su stock se renueva, pero 13 días no significan que una vivienda encuentre comprador en dos semanas. Para quien compra desde el extranjero, la consecuencia operativa es la misma: una vivienda localizada a distancia puede haber abandonado los portales antes del siguiente viaje. Agrupar las visitas en una estancia corta, o designar a un intermediario sobre el terreno, evita reconstruir una lista de candidatas en cada desplazamiento.
4. Rentabilidad de alquiler
La rentabilidad bruta mediana de alquiler es del 6,78 % anualizado, sobre la base de un alquiler mediano de 113 MAD/m²/mes.
La mediana de los barrios de Marrakech que seguimos se sitúa en el 6,85 %. La diferencia de 0,07 puntos es inferior al margen de incertidumbre de un cálculo basado en dos medianas independientes (precios de venta y alquileres, sobre viviendas que no son las mismas). Gueliz se sitúa por tanto en la media de los barrios marrakechíes, sin que ordenar barrios tan próximos tenga sentido a esta escala.
Esta rentabilidad es bruta. Ignora los gastos de comunidad, la fiscalidad, los periodos sin inquilino y los gastos de gestión, que en conjunto pesan varios puntos. Sirve para comparar barrios entre sí, no para proyectar un ingreso neto. Toda decisión de inversión exige la validación de un notario habilitado en Marruecos y, según su país de residencia, de un asesor fiscal.
5. Notas para compradores desde el extranjero
Comprar en Marruecos desde el extranjero supone un circuito de fondos documentado: cuenta en dirhams convertibles, trazabilidad de la transferencia e inscripción en el registro de la propiedad. Estas formalidades condicionan la posibilidad de repatriar más adelante el producto de una reventa. Se tramitan con un notario habilitado, antes de la oferta de compra y no después.
Ir más lejos
Las mismas cifras, en todos los barrios de Marruecos
Gueliz es uno de los muchos barrios que seguimos. En dar-invest.com encontrará los precios por m², los plazos de venta y las rentabilidades de alquiler de 12 ciudades marroquíes, actualizados cada noche a partir de los anuncios publicados. La consulta es gratuita.