Rabat · Analyse de quartier
Prix immobilier à Rabat : le point par quartier
Trois quartiers de Rabat, trois profils distincts : prix demandés, délais d'affichage et rendements locatifs bruts passés en revue à partir des annonces publiques.
Hay Riad, Agdal et Souissi concentrent l'essentiel des annonces de vente fiables à Rabat. Ces trois quartiers ne se ressemblent pas sur le plan des prix demandés, des délais d'affichage ou des rendements locatifs bruts. Cet article les compare à partir des données du dernier mois relevé, en s'appuyant uniquement sur des annonces publiques.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans chaque section.
Le prix au mètre carré. On divise le prix d'un appartement par sa surface. Un bien de 100 m² affiché à 1 000 000 DH revient à 10 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer un studio et un grand appartement avec la même mesure, ce qui serait impossible en regardant les prix totaux seuls.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié des biens est demandée au-dessus, l'autre moitié en dessous. Elle diffère de la moyenne, qu'un seul bien hors de prix suffirait à tirer vers le haut. Sur un marché hétérogène, la médiane décrit mieux ce qu'un acheteur rencontre réellement.
Tous les chiffres ci-dessous sont des prix demandés par les vendeurs, jamais des prix de transaction. Une annonce qui disparaît n'est pas nécessairement une vente.
Hay Riad
Hay Riad et Agdal concentrent un volume d'annonces nettement plus important que Souissi. Au dernier relevé, septembre 2026, le prix demandé au mètre carré s'établit à 24 914 DH, pour un bien médian de 165 m² affiché à 4 000 000 DH.
Évolution sur la période suivie : +7,3 % depuis mars 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 23 214 |
| avril 2026 | 23 817 |
| mai 2026 | 23 515 |
| juin 2026 | 23 515 |
| juillet 2026 | 23 857 |
| août 2026 | 24 248 |
| septembre 2026 | 24 914 |
Le délai médian d'affichage est de 53 jours. Ce délai est nettement plus court que celui observé à Agdal, ce qui signale que les biens disparaissent plus rapidement des plateformes dans ce quartier.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 34 |
| avril 2026 | 34 |
| mai 2026 | 72 |
| juin 2026 | 79 |
| juillet 2026 | 92 |
| août 2026 | 112 |
| septembre 2026 | 53 |
Du côté de la location, le loyer demandé au mètre carré s'établit à 118 DH par mois. Évolution sur la période suivie : +3,5 % depuis mars 2026.
Agdal
Agdal affiche un volume d'annonces du même ordre que Hay Riad. Le prix demandé au mètre carré y est de 19 608 DH, pour un bien médian de 155 m² affiché à 3 000 000 DH. Ce niveau est nettement inférieur à celui de Hay Riad et de Souissi.
Évolution sur la période suivie : −0,6 % depuis mars 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 19 722 |
| avril 2026 | 20 130 |
| mai 2026 | 20 000 |
| juin 2026 | 20 513 |
| juillet 2026 | 20 000 |
| août 2026 | 19 708 |
| septembre 2026 | 19 608 |
Le délai médian d'affichage est de 69 jours. Ce délai est nettement plus long que celui de Hay Riad et de Souissi, ce qui laisse en général plus de marge pour négocier.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 27 |
| avril 2026 | 33 |
| mai 2026 | 45 |
| juin 2026 | 54 |
| juillet 2026 | 73 |
| août 2026 | 48 |
| septembre 2026 | 69 |
En location, le loyer demandé au mètre carré est de 107 DH par mois. Évolution sur la période suivie : stable depuis mars 2026. Ce loyer est du même ordre que celui observé à Hay Riad.
Souissi
Souissi concentre nettement moins d'annonces que Hay Riad et Agdal. Les biens en vente y sont nettement plus grands qu'à Agdal, avec une surface médiane de 179 m², pour un prix total médian de 5 050 000 DH. Le prix demandé au mètre carré s'établit à 26 509 DH, un niveau nettement plus élevé qu'à Agdal et du même ordre qu'à Hay Riad.
Évolution sur la période suivie : +0,6 % depuis mars 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 26 341 |
| avril 2026 | 26 752 |
| mai 2026 | 28 409 |
| juin 2026 | 30 000 |
| juillet 2026 | 30 370 |
| août 2026 | 27 500 |
| septembre 2026 | 26 509 |
Le délai médian d'affichage est de 37 jours, nettement plus court que celui d'Agdal et de Hay Riad.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 52 |
| avril 2026 | 45 |
| mai 2026 | 48 |
| juin 2026 | 55 |
| juillet 2026 | 44 |
| août 2026 | 86 |
| septembre 2026 | 37 |
En location, le loyer demandé au mètre carré est de 142 DH par mois, un niveau nettement plus élevé que celui de Hay Riad et d'Agdal. Évolution sur la période suivie : +12,7 % depuis mars 2026.
Tableau récapitulatif — vente
| Indicateur | Hay Riad | Agdal | Souissi |
|---|---|---|---|
| Prix demandé au m² | 24 914 DH | 19 608 DH | 26 509 DH |
| Prix demandé médian | 4 000 000 DH | 3 000 000 DH | 5 050 000 DH |
| Surface médiane | 165 m² | 155 m² | 179 m² |
| Délai médian d'affichage | 53 j | 69 j | 37 j |
| Annonces retenues | 176 | 175 | 38 |
| Évolution sur la période suivie | +7,3 % depuis mars 2026 | −0,6 % depuis mars 2026 | +0,6 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Tableau récapitulatif — location
| Indicateur | Hay Riad | Agdal | Souissi |
|---|---|---|---|
| Loyer demandé au m² | 118 DH/mois | 107 DH/mois | 142 DH/mois |
| Évolution sur la période suivie | +3,5 % depuis mars 2026 | stable depuis mars 2026 | +12,7 % depuis mars 2026 |
| Annonces retenues | 464 (septembre 2026) | 353 (septembre 2026) | 231 (septembre 2026) |
Tableau : appartements en location, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Le rendement locatif brut
Le rendement locatif brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat. Un appartement acheté 1 000 000 DH et loué 5 000 DH par mois génère 60 000 DH sur l'année, soit 6 % de rendement brut. Ce calcul ignore la fiscalité, les charges, les travaux et les périodes sans locataire, qui amputent tous le résultat réel. Il s'agit d'un ordre de grandeur, pas d'un engagement de performance.
Parmi les trois quartiers, Agdal affiche un rendement locatif brut nettement supérieur à celui de Hay Riad. Souissi et Agdal sont du même ordre sur ce critère, tout comme Hay Riad et Souissi. Ce résultat tient à la combinaison du prix de vente demandé et du loyer demandé dans chaque quartier : Agdal présente un prix d'achat nettement plus bas que Hay Riad et Souissi, ce qui améliore mécaniquement le ratio.
Pour un acheteur MRE
Un acheteur résidant à l'étranger qui compare ces trois quartiers dispose de repères distincts selon son objectif.
Pour un usage personnel, le ticket d'entrée varie selon la surface recherchée et le quartier visé. Les biens en vente à Souissi sont nettement plus grands qu'à Agdal, ce qui se reflète dans les prix totaux même lorsque le prix au mètre carré est comparable à Hay Riad.
Pour un investissement locatif, le rendement brut potentiel est plus favorable à Agdal qu'à Hay Riad, à données actuelles. Souissi affiche des loyers demandés au mètre carré nettement plus élevés que les deux autres quartiers ; son rendement brut ressort dans un ordre de grandeur similaire à celui d'Agdal, la combinaison prix d'achat / loyer produisant un ratio comparable.
Le délai d'affichage donne une indication sur la fluidité du marché local. Un délai court à Souissi et un délai nettement plus long à Agdal suggèrent des dynamiques différentes, sans que cela préjuge des conditions réelles de négociation.
Ces éléments ne constituent pas un conseil d'investissement. Les conditions fiscales et juridiques applicables aux MRE méritent d'être vérifiées auprès d'un professionnel qualifié.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois réserves s'imposent avant d'en tirer une décision d'achat.
Les prix sont demandés, pas transactés. Les médianes reflètent ce que les vendeurs espèrent obtenir. L'écart entre prix affiché et prix signé, la négociation, n'apparaît nulle part dans ces données.
Les quartiers ne sont pas homogènes. Chacun des trois quartiers couvre plusieurs poches dont les prix peuvent s'écarter nettement de la médiane. Un bien précis peut donc sortir très loin des valeurs citées ici.
Le volume d'annonces varie. Souissi concentre nettement moins d'annonces que Hay Riad et Agdal. Sur un marché peu fourni, la médiane est plus sensible à quelques biens atypiques.
| Mois | Nombre d'annonces, par mois |
|---|---|
| mars 2026 | 159 |
| avril 2026 | 226 |
| mai 2026 | 175 |
| juin 2026 | 179 |
| juillet 2026 | 150 |
| août 2026 | 184 |
| septembre 2026 | 176 |
| Mois | Nombre d'annonces, par mois |
|---|---|
| mars 2026 | 160 |
| avril 2026 | 209 |
| mai 2026 | 193 |
| juin 2026 | 173 |
| juillet 2026 | 137 |
| août 2026 | 168 |
| septembre 2026 | 175 |
| Mois | Nombre d'annonces, par mois |
|---|---|
| mars 2026 | 32 |
| avril 2026 | 59 |
| mai 2026 | 61 |
| juin 2026 | 49 |
| juillet 2026 | 34 |
| août 2026 | 31 |
| septembre 2026 | 38 |
Chiffres arrêtés à septembre 2026.