Marrakech · Analyse de quartier
Prix immobilier à Marrakech : le point par quartier
Les quartiers de Marrakech affichent des niveaux de prix demandés très contrastés, des délais d'affichage inégaux et des trajectoires qui divergent selon les zones. Tour d'horizon chiffré, mis à jour chaque mois.
Marrakech regroupe des quartiers dont les marchés immobiliers fonctionnent de façon très différente : volumes d'annonces, niveaux de prix, tailles de biens et vitesse de rotation ne se ressemblent pas d'un secteur à l'autre. Cet article rassemble les indicateurs disponibles pour six quartiers couverts par les données Dar Invest, mis à jour chaque mois.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans toutes les sections ci-dessous.
Le prix au mètre carré. On divise le prix affiché d'un bien par sa surface. Un appartement de 100 m² proposé à 1 000 000 DH revient à 10 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer un studio et un grand appartement sur la même base, ce qui serait impossible en regardant les prix totaux seuls.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié des biens est proposée au-dessus, l'autre moitié en dessous. Elle résiste mieux que la moyenne aux biens atypiques — une villa à prix exceptionnel ne la déplace pas autant qu'elle déplacerait une moyenne. Sur un marché hétérogène comme celui de Marrakech, la médiane décrit mieux ce qu'un acheteur rencontre réellement.
Tous les prix cités sont des prix demandés par les vendeurs, jamais des prix de transaction. Ce que les acheteurs paient effectivement, après négociation, n'apparaît pas dans ces données.
Guéliz (vente)
Guéliz est le quartier qui concentre de loin le plus grand volume d'annonces de vente parmi ceux suivis à Marrakech. Cette profondeur de marché rend la médiane plus robuste que dans les quartiers moins fournis.
Au dernier relevé, septembre 2026, le prix demandé au m² s'établit à 20 542 DH. Le bien médian fait 72 m² pour un prix total demandé de 1 450 000 DH. Le délai médian d'affichage est de 13 jours.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé au m² | 20 542 DH |
| Prix demandé médian | 1 450 000 DH |
| Surface médiane | 72 m² |
| Délai médian d'affichage | 13 j |
| Annonces retenues | 252 |
| Évolution sur la période suivie | +8,3 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 18 966 |
| avril 2026 | 20 474 |
| mai 2026 | 19 943 |
| juin 2026 | 20 000 |
| juillet 2026 | 21 366 |
| août 2026 | 20 542 |
| septembre 2026 | 20 542 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 12 |
| avril 2026 | 12 |
| mai 2026 | 12 |
| juin 2026 | 13 |
| juillet 2026 | 13 |
| août 2026 | 16 |
| septembre 2026 | 13 |
Route de Casablanca (vente)
La Route de Casablanca affiche un volume d'annonces nettement inférieur à Guéliz, mais nettement supérieur à Hivernage, Palmeraie et Semlalia. Les biens proposés sont de surface comparable à ceux de Guéliz.
Le prix demandé au m² est nettement inférieur à celui de Guéliz et nettement inférieur à celui de Hivernage. Il se situe dans le même ordre que Palmeraie et Semlalia.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé au m² | 14 769 DH |
| Prix demandé médian | 1 198 000 DH |
| Surface médiane | 74 m² |
| Délai médian d'affichage | 44 j |
| Annonces retenues | 106 |
| Évolution sur la période suivie | +1,1 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Le délai médian d'affichage est nettement plus long sur la Route de Casablanca qu'à Guéliz, Hivernage, M'Hamid, Palmeraie et Semlalia. C'est le quartier où les annonces restent le plus longtemps visibles parmi ceux suivis ici.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 14 607 |
| avril 2026 | 15 116 |
| mai 2026 | 15 385 |
| juin 2026 | 15 392 |
| juillet 2026 | 16 134 |
| août 2026 | 15 476 |
| septembre 2026 | 14 769 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 13 |
| avril 2026 | 12 |
| mai 2026 | 12 |
| juin 2026 | 14 |
| juillet 2026 | 36 |
| août 2026 | 21 |
| septembre 2026 | 44 |
Hivernage (vente)
Hivernage est le quartier dont le prix demandé au m² est le plus élevé parmi ceux couverts dans cet article : il dépasse nettement Guéliz, Route de Casablanca, M'Hamid, Palmeraie et Semlalia. Les biens proposés sont nettement plus grands qu'à Guéliz et Route de Casablanca, ce qui se traduit par des tickets d'entrée sensiblement plus élevés.
Le volume d'annonces est nettement inférieur à Guéliz et à Route de Casablanca, dans le même ordre que M'Hamid et Palmeraie.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé au m² | 23 748 DH |
| Prix demandé médian | 1 928 000 DH |
| Surface médiane | 96 m² |
| Délai médian d'affichage | 11 j |
| Annonces retenues | 78 |
| Évolution sur la période suivie | +2,5 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 23 171 |
| avril 2026 | 24 000 |
| mai 2026 | 21 788 |
| juin 2026 | 21 852 |
| juillet 2026 | 23 862 |
| août 2026 | 23 706 |
| septembre 2026 | 23 748 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 12 |
| avril 2026 | 12 |
| mai 2026 | 14 |
| juin 2026 | 14 |
| juillet 2026 | 19 |
| août 2026 | 33 |
| septembre 2026 | 11 |
M'Hamid (vente)
M'Hamid affiche le prix demandé au m² le plus bas parmi les six quartiers suivis : il est nettement inférieur à Guéliz, Route de Casablanca, Hivernage, Palmeraie et Semlalia. Les biens proposés sont nettement plus petits que dans la plupart des autres quartiers.
En contrepartie, le délai médian d'affichage est nettement plus court qu'à Guéliz, Route de Casablanca, Hivernage, Palmeraie et Semlalia : les annonces disparaissent rapidement des plateformes.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé au m² | 8 281 DH |
| Prix demandé médian | 595 000 DH |
| Surface médiane | 64 m² |
| Délai médian d'affichage | 3 j |
| Annonces retenues | 84 |
| Évolution sur la période suivie | +13,9 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 7 270 |
| avril 2026 | 7 791 |
| mai 2026 | 8 525 |
| juin 2026 | 8 103 |
| juillet 2026 | 8 276 |
| août 2026 | 8 316 |
| septembre 2026 | 8 281 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 9 |
| avril 2026 | 3 |
| mai 2026 | 1 |
| juin 2026 | 6 |
| juillet 2026 | 38 |
| août 2026 | 27 |
| septembre 2026 | 3 |
Palmeraie (vente)
La Palmeraie se distingue par des biens nettement plus grands que Guéliz, Route de Casablanca, Hivernage, M'Hamid et Semlalia. Le prix demandé au m² se situe dans le même ordre que Route de Casablanca et Semlalia, nettement en dessous de Guéliz et Hivernage, nettement au-dessus de M'Hamid.
Le délai médian d'affichage est nettement plus long qu'à Guéliz, Hivernage et M'Hamid, dans le même ordre que Semlalia.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé au m² | 16 977 DH |
| Prix demandé médian | 2 000 000 DH |
| Surface médiane | 116 m² |
| Délai médian d'affichage | 18 j |
| Annonces retenues | 65 |
| Évolution sur la période suivie | +6,1 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 16 000 |
| avril 2026 | 16 667 |
| mai 2026 | 17 406 |
| juin 2026 | 17 210 |
| juillet 2026 | 16 146 |
| août 2026 | 16 667 |
| septembre 2026 | 16 977 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 14 |
| avril 2026 | 12 |
| mai 2026 | 11 |
| juin 2026 | 10 |
| juillet 2026 | 13 |
| août 2026 | 48 |
| septembre 2026 | 18 |
Semlalia (vente)
Semlalia présente un profil proche de la Palmeraie sur plusieurs indicateurs : prix demandé au m² du même ordre, délai d'affichage du même ordre, volume d'annonces du même ordre. Les biens sont nettement plus grands qu'à Guéliz, Route de Casablanca et M'Hamid, mais nettement plus petits qu'en Palmeraie.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé au m² | 15 545 DH |
| Prix demandé médian | 1 325 000 DH |
| Surface médiane | 94 m² |
| Délai médian d'affichage | 21 j |
| Annonces retenues | 58 |
| Évolution sur la période suivie | −1,2 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 15 732 |
| avril 2026 | 16 405 |
| mai 2026 | 17 647 |
| juin 2026 | 17 410 |
| juillet 2026 | 17 410 |
| août 2026 | 15 211 |
| septembre 2026 | 15 545 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 12 |
| avril 2026 | 12 |
| mai 2026 | 12 |
| juin 2026 | 14 |
| juillet 2026 | 14 |
| août 2026 | 19 |
| septembre 2026 | 21 |
Tableau comparatif — vente
| Quartier | Prix au m² | Prix médian total | Surface médiane | Délai médian | Annonces | Évolution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Guéliz | 20 542 DH | 1 450 000 DH | 72 m² | 13 j | 252 | +8,3 % depuis mars 2026 |
| Route de Casablanca | 14 769 DH | 1 198 000 DH | 74 m² | 44 j | 106 | +1,1 % depuis mars 2026 |
| Hivernage | 23 748 DH | 1 928 000 DH | 96 m² | 11 j | 78 | +2,5 % depuis mars 2026 |
| M'Hamid | 8 281 DH | 595 000 DH | 64 m² | 3 j | 84 | +13,9 % depuis mars 2026 |
| Palmeraie | 16 977 DH | 2 000 000 DH | 116 m² | 18 j | 65 | +6,1 % depuis mars 2026 |
| Semlalia | 15 545 DH | 1 325 000 DH | 94 m² | 21 j | 58 | −1,2 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Location et rendement locatif brut
Les données de location sont disponibles pour Guéliz, Route de Casablanca et Hivernage. M'Hamid, Palmeraie et Semlalia ne dépassent pas le seuil de fiabilité en location : aucun chiffre de loyer ni de rendement n'est calculable pour ces trois quartiers.
Guéliz (location)
Le loyer demandé au m² s'établit à 113 DH par mois au dernier relevé. Évolution sur la période suivie : −5,8 % depuis mars 2026.
Route de Casablanca (location)
Le loyer demandé au m² s'établit à 89 DH par mois. Le loyer au m² est nettement inférieur à celui de Guéliz. Évolution sur la période suivie : −4,3 % depuis mars 2026.
Hivernage (location)
Le loyer demandé au m² s'établit à 132 DH par mois. Il est nettement plus élevé que Guéliz et Route de Casablanca. Évolution sur la période suivie : +4,8 % depuis mars 2026.
Rendement locatif brut
Un mot sur cette notion. Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat. Un appartement acheté 1 000 000 DH et loué 5 000 DH par mois génère 60 000 DH sur l'année, soit 6 % de rendement brut. Ce calcul ignore la taxe, les charges, les travaux et les périodes sans locataire, qui amputent tous le résultat réel.
Sur les trois quartiers disposant de données des deux côtés, le rendement locatif brut estimé est du même ordre entre Guéliz, Route de Casablanca et Hivernage : aucun classement n'est possible entre eux sur cet indicateur au dernier relevé.
Pour un acheteur MRE
Plusieurs points méritent attention avant d'engager une démarche d'achat à Marrakech depuis l'étranger.
Le délai d'affichage varie fortement selon le quartier. Un délai court indique que les annonces disparaissent rapidement des plateformes, ce qui laisse moins de temps pour organiser une visite depuis l'étranger. Un délai long donne en général plus de marge pour préparer un déplacement et négocier. M'Hamid affiche les délais les plus courts parmi les quartiers suivis ; Route de Casablanca affiche le délai le plus long, tandis que Palmeraie et Semlalia affichent également des délais nettement plus longs que Guéliz, Hivernage et M'Hamid, mais plus courts que Route de Casablanca.
Les surfaces médianes diffèrent nettement d'un quartier à l'autre. Comparer les prix au m² neutralise cette différence, mais le budget total à mobiliser dépend aussi de la taille des biens disponibles dans le quartier visé. Palmeraie et Semlalia proposent des biens nettement plus grands que Guéliz ou M'Hamid.
Les données de location sont absentes pour M'Hamid, Palmeraie et Semlalia. Un acheteur qui envisage une mise en location ne dispose pas d'indicateur de loyer fiable pour ces quartiers dans les données actuelles.
Enfin, les prix cités sont des prix demandés. L'écart entre ce que le vendeur affiche et ce que l'acheteur paie — la négociation — n'apparaît nulle part dans ces chiffres.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois limites s'imposent avant toute décision.
Les données de location sont partielles. M'Hamid, Palmeraie et Semlalia ne disposent pas d'un volume d'annonces de location suffisant pour calculer des médianes fiables. Toute estimation de rendement pour ces quartiers repose sur des données extérieures à cet article.
Les quartiers ne sont pas homogènes. Chacun des secteurs couverts ici regroupe des biens très différents. Un appartement précis peut s'écarter nettement de la médiane du quartier, selon son étage, son état ou sa configuration.
Une annonce qui disparaît n'est pas une vente. Le délai d'affichage mesure la durée de présence en ligne, pas le temps jusqu'à la signature. Un vendeur peut retirer son annonce, la republier sous un autre intitulé, ou renoncer à vendre sans qu'aucun acte n'ait été signé.
Chiffres arrêtés à septembre 2026.