Marrakech · Analyse de quartier
Prix immobilier à Izdihar, Marrakech
Izdihar affiche des prix demandés nettement inférieurs aux autres quartiers suivis de Marrakech, avec un délai d'affichage parmi les plus longs de la ville. Données actualisées chaque mois.
Izdihar est l'un des quartiers de Marrakech pour lesquels Dar Invest collecte des annonces de vente. Son marché présente plusieurs caractéristiques distinctives par rapport aux autres secteurs suivis dans la ville : un prix demandé au mètre carré nettement inférieur à tous les quartiers de comparaison disponibles, un volume d'annonces limité et un délai d'affichage parmi les plus longs. Cet article présente les chiffres du dernier relevé et les replace dans le contexte marrakchi.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans les sections suivantes.
Le prix au mètre carré. On divise le prix affiché d'un appartement par sa surface. Un bien de 100 m² proposé à 1 000 000 DH revient à 10 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer un studio et un grand appartement avec le même étalon, ce qui serait impossible en regardant les prix totaux seuls.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié des biens est proposée au-dessus, l'autre moitié en dessous. Elle est moins sensible qu'une moyenne aux quelques biens hors de prix qui peuvent fausser la lecture d'un marché étroit.
Izdihar en chiffres au dernier relevé
Au dernier mois relevé, septembre 2026, les annonces retenues pour Izdihar s'élèvent à 47. Le prix demandé médian au mètre carré est de 11 429 DH, pour un bien médian de 74 m² affiché à 900 000 DH.
La fourchette centrale des prix s'étend de 10 119 DH au mètre carré (quartile bas) à 13 994 DH (quartile haut). La moitié des annonces se situe dans cet intervalle ; les biens en dehors de cette plage existent mais restent minoritaires.
Évolution sur la période suivie : −6,3 % depuis mars 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 12 203 |
| mai 2026 | 12 282 |
| juin 2026 | 12 368 |
| juillet 2026 | 12 093 |
| août 2026 | 12 214 |
| septembre 2026 | 11 429 |
Le délai médian d'affichage — durée pendant laquelle une annonce reste visible en ligne avant de disparaître — est de 22 jours.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mai 2026 | 13 |
| juin 2026 | 11 |
| août 2026 | 23 |
| septembre 2026 | 22 |
| Mois | Nombre d'annonces, par mois |
|---|---|
| mai 2026 | 32 |
| juin 2026 | 31 |
| août 2026 | 38 |
| septembre 2026 | 47 |
Izdihar comparé aux autres quartiers de Marrakech
Dar Invest suit plusieurs quartiers de Marrakech en vente. Le tableau ci-dessous rassemble les indicateurs clés du dernier relevé.
| Quartier | Prix médian au m² | Prix médian total | Surface médiane | Délai médian | Annonces | Évolution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Izdihar | 11 429 DH | 900 000 DH | 74 m² | 22 j | 47 | −6,3 % depuis mars 2026 |
| Guéliz | 21 148 DH | 1 539 000 DH | 79 m² | 13 j | 577 | +11,5 % depuis mars 2026 |
| Route de Casablanca | 15 476 DH | 1 250 000 DH | 74 m² | 11 j | 137 | +12,2 % depuis mars 2026 |
| Hivernage | 23 972 DH | 1 855 000 DH | 94 m² | 9 j | 132 | +3,5 % depuis mars 2026 |
| Agdal | 24 211 DH | 2 350 000 DH | 95 m² | 11 j | 101 | +1,8 % depuis mars 2026 |
| Semlalia | 16 197 DH | 1 545 000 DH | 90 m² | 17 j | 72 | −1,3 % depuis avril 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Le niveau de prix
Le prix demandé au mètre carré à Izdihar est nettement inférieur à celui de chacun des cinq autres quartiers suivis : Guéliz, Route de Casablanca, Hivernage, Agdal et Semlalia. Parmi ces cinq quartiers, Guéliz, Hivernage et Agdal se situent à des niveaux nettement plus élevés que la Route de Casablanca et Semlalia, ces deux derniers étant du même ordre entre eux. Guéliz et Hivernage sont du même ordre entre eux, tout comme Guéliz et Agdal, et Hivernage et Agdal.
La trajectoire récente accentue cet écart : le prix demandé au mètre carré à Izdihar est en baisse nette sur la fenêtre suivie, tandis que Guéliz et la Route de Casablanca affichent une hausse nette, Hivernage une hausse modérée, et Agdal et Semlalia une stabilité.
La taille des biens
Izdihar et Guéliz proposent des biens de surface médiane du même ordre, tout comme Izdihar et la Route de Casablanca. En revanche, les biens en vente à Hivernage, Agdal et Semlalia sont nettement plus grands que ceux d'Izdihar. Comparer les prix au mètre carré neutralise cette différence de taille ; comparer les prix totaux revient à mettre en concurrence des logements de gabarit différent.
Le volume d'annonces
Izdihar concentre nettement moins d'annonces de vente que chacun des cinq autres quartiers suivis. Guéliz est le quartier le plus fourni en annonces, devant la Route de Casablanca et Hivernage — ces deux derniers étant du même ordre entre eux — puis Agdal, puis Semlalia. Un volume d'annonces limité signifie que la médiane d'Izdihar repose sur un échantillon plus restreint, ce qui la rend plus sensible aux variations d'un mois sur l'autre.
Le délai d'affichage
Le délai médian d'affichage mesure combien de temps une annonce reste visible avant de disparaître des plateformes. Un délai long indique que les biens trouvent moins rapidement preneur — ou du moins qu'ils restent plus longtemps en ligne, ce qui n'est pas exactement la même chose.
Izdihar affiche un délai nettement plus long que Guéliz, la Route de Casablanca, Hivernage et Agdal. Son délai est du même ordre que celui de Semlalia, qui est lui-même nettement plus long que tous les autres quartiers. À l'opposé, Hivernage, Agdal, Guéliz et la Route de Casablanca affichent des délais du même ordre, parmi les plus courts des quartiers suivis.
Une précision s'impose : une annonce qui disparaît n'a pas nécessairement trouvé preneur. Le vendeur peut l'avoir retirée, republiée sous un autre intitulé ou abandonnée. Le délai d'affichage suit l'attention du marché, pas les actes signés.
Pour un acheteur MRE
Pour un acheteur résidant à l'étranger, Izdihar présente un ticket d'entrée nettement inférieur à celui des quartiers les plus demandés de Marrakech. La surface médiane des biens proposés est comparable à celle de Guéliz et de la Route de Casablanca, ce qui facilite la comparaison directe au mètre carré avec ces deux secteurs.
Le délai d'affichage plus long qu'à Guéliz, Hivernage ou Agdal suggère que les biens restent disponibles plus longtemps, ce qui laisse en général davantage de temps pour organiser une visite depuis l'étranger et pour négocier. Ce constat vaut pour le marché dans son ensemble ; un bien précis peut se comporter très différemment.
Les données de location pour Izdihar ne dépassent pas notre seuil de fiabilité sur le mois le plus récent. Il n'est donc pas possible de calculer un rendement locatif brut fiable pour ce quartier à partir des données actuelles.
Aucun élément de cet article ne constitue un conseil fiscal ou juridique. Les conditions d'un achat immobilier au Maroc pour un non-résident dépendent de facteurs personnels que les annonces ne capturent pas.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois limites méritent d'être posées clairement.
Les prix sont demandés, pas transactés. Toutes les valeurs citées ici sont des prix affichés par les vendeurs. L'écart entre le prix demandé et le prix effectivement payé — la négociation — n'apparaît nulle part dans ces données.
Le volume d'annonces à Izdihar est limité. Avec nettement moins d'annonces que les autres quartiers suivis, la médiane repose sur un échantillon plus étroit. Une poignée de biens atypiques suffit à la faire bouger d'un mois sur l'autre sans que cela reflète un mouvement de fond du marché.
Un quartier n'est pas homogène. La médiane décrit le centre de la distribution, pas chaque bien. Un appartement précis peut s'écarter sensiblement des valeurs citées selon son étage, son état, sa configuration ou sa localisation exacte au sein du quartier.
Chiffres arrêtés à septembre 2026.