Casablanca · Analyse de quartier
Prix immobilier à Casablanca : le point par quartier
Six quartiers casablancais passés au crible : prix demandés au mètre carré, surfaces médianes, délais d'affichage et rendements locatifs bruts, mis à jour chaque mois à partir des annonces publiques.
Casablanca concentre une part importante du parc immobilier mis en vente au Maroc. Les quartiers qui composent la ville ne forment pas un marché uniforme : les prix demandés au mètre carré varient nettement d'une adresse à l'autre, les surfaces médianes diffèrent, et les délais d'affichage ne racontent pas la même histoire selon les secteurs. Cet article rassemble les données du dernier mois disponible pour six quartiers disposant d'un volume d'annonces suffisant.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans toutes les sections ci-dessous.
Le prix au mètre carré. On divise le prix affiché d'un appartement par sa surface. Un bien de 100 m² proposé à 1 000 000 DH revient à 10 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer un studio et un grand appartement sur la même base, ce qui serait impossible en regardant les prix totaux seuls.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié des biens est proposée au-dessus, l'autre moitié en dessous. Elle résiste mieux que la moyenne aux biens atypiques qui tirent les chiffres vers le haut ou vers le bas. Sur un marché aussi hétérogène que Casablanca, la médiane décrit mieux ce qu'un acheteur rencontre réellement.
Tous les prix cités sont des prix demandés, jamais des prix de transaction. Ce que les vendeurs affichent et ce que les acheteurs paient après négociation sont deux choses distinctes que les annonces ne permettent pas de réconcilier.
Maarif
Maarif est le quartier qui concentre le plus grand volume d'annonces de vente parmi les six secteurs suivis. Ce volume élevé offre une médiane plus robuste, mais il signale aussi un marché où les biens restent visibles un certain temps avant de trouver preneur : le délai médian d'affichage y est nettement plus long qu'à Racine, à Oulfa et aux Princesses.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé médian au m² | 15 000 DH |
| Prix demandé médian | 1 800 000 DH |
| Surface médiane | 129 m² |
| Délai médian d'affichage | 49 j |
| Annonces retenues | 280 |
| Évolution sur la période suivie | −6,1 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 15 968 |
| avril 2026 | 15 802 |
| mai 2026 | 15 754 |
| juin 2026 | 15 570 |
| juillet 2026 | 15 328 |
| août 2026 | 15 328 |
| septembre 2026 | 15 000 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 30 |
| avril 2026 | 51 |
| mai 2026 | 54 |
| juin 2026 | 69 |
| juillet 2026 | 77 |
| août 2026 | 34 |
| septembre 2026 | 49 |
En location, le loyer médian demandé s'établit à 106 DH le mètre carré par mois. Évolution sur la période suivie : +1,9 % depuis mars 2026.
Racine
Racine affiche un prix demandé au mètre carré nettement plus élevé que Maarif. Les biens en vente y sont nettement plus grands, ce qui se traduit par des tickets d'entrée sensiblement différents même à prix au mètre carré comparable. Le volume d'annonces y est nettement inférieur à Maarif, et le délai médian d'affichage est nettement plus court.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé médian au m² | 17 722 DH |
| Prix demandé médian | 3 125 000 DH |
| Surface médiane | 180 m² |
| Délai médian d'affichage | 36 j |
| Annonces retenues | 188 |
| Évolution sur la période suivie | −1,7 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 18 029 |
| avril 2026 | 18 367 |
| mai 2026 | 18 239 |
| juin 2026 | 19 007 |
| juillet 2026 | 18 702 |
| août 2026 | 18 363 |
| septembre 2026 | 17 722 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 54 |
| avril 2026 | 54 |
| mai 2026 | 54 |
| juin 2026 | 81 |
| juillet 2026 | 33 |
| août 2026 | 34 |
| septembre 2026 | 36 |
En location, le loyer médian demandé s'établit à 100 DH le mètre carré par mois. Évolution sur la période suivie : +3,1 % depuis mars 2026.
Quartier des Hôpitaux
Le Quartier des Hôpitaux présente un prix demandé au mètre carré du même ordre que Maarif — aucun classement entre les deux n'est possible sur les données actuelles. Il est en revanche nettement moins cher que Racine et nettement plus cher qu'Oulfa. Le délai médian d'affichage y est nettement plus long qu'à Racine et qu'aux Princesses, du même ordre qu'à Maarif.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé médian au m² | 13 889 DH |
| Prix demandé médian | 1 885 000 DH |
| Surface médiane | 138 m² |
| Délai médian d'affichage | 53 j |
| Annonces retenues | 232 |
| Évolution sur la période suivie | −6,2 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 14 807 |
| avril 2026 | 14 898 |
| mai 2026 | 13 942 |
| juin 2026 | 14 573 |
| juillet 2026 | 14 193 |
| août 2026 | 13 909 |
| septembre 2026 | 13 889 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 11 |
| avril 2026 | 9 |
| mai 2026 | 19 |
| juin 2026 | 12 |
| juillet 2026 | 18 |
| août 2026 | 18 |
| septembre 2026 | 53 |
En location, le loyer médian demandé s'établit à 106 DH le mètre carré par mois. Évolution sur la période suivie : +1 % depuis mars 2026.
Oulfa
Oulfa est le quartier qui affiche le prix demandé au mètre carré le plus bas parmi les six secteurs suivis : il est nettement inférieur à Maarif, au Quartier des Hôpitaux, à Racine, à Anfa et aux Princesses. Les biens en vente y sont nettement plus petits que dans tous les autres quartiers du panel. Le délai médian d'affichage est nettement plus court qu'à Maarif et qu'au Quartier des Hôpitaux.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé médian au m² | 10 000 DH |
| Prix demandé médian | 850 000 DH |
| Surface médiane | 76 m² |
| Délai médian d'affichage | 37 j |
| Annonces retenues | 201 |
| Évolution sur la période suivie | +5,3 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 9 494 |
| avril 2026 | 8 406 |
| mai 2026 | 9 962 |
| juin 2026 | 9 615 |
| juillet 2026 | 10 204 |
| août 2026 | 9 881 |
| septembre 2026 | 10 000 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 8 |
| avril 2026 | 0 |
| mai 2026 | 2 |
| juin 2026 | 0 |
| juillet 2026 | 16 |
| août 2026 | 18 |
| septembre 2026 | 37 |
En location, le loyer médian demandé s'établit à 68 DH le mètre carré par mois. Évolution sur la période suivie : −2,9 % depuis mars 2026.
Anfa
Anfa se situe dans la tranche haute du panel : son prix demandé au mètre carré est nettement plus élevé que Maarif et que le Quartier des Hôpitaux, du même ordre que Racine et que Les Princesses. Les biens en vente y sont nettement plus grands que dans la plupart des autres quartiers suivis. Le volume d'annonces y est nettement inférieur à Maarif, au Quartier des Hôpitaux, à Oulfa et aux Princesses.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé médian au m² | 17 500 DH |
| Prix demandé médian | 2 750 000 DH |
| Surface médiane | 162 m² |
| Délai médian d'affichage | 41 j |
| Annonces retenues | 94 |
| Évolution sur la période suivie | −4 % depuis avril 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| avril 2026 | 18 235 |
| mai 2026 | 18 118 |
| juin 2026 | 18 579 |
| juillet 2026 | 19 038 |
| août 2026 | 17 500 |
| septembre 2026 | 17 500 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| avril 2026 | 87 |
| mai 2026 | 80 |
| juin 2026 | 77 |
| juillet 2026 | 114 |
| août 2026 | 14 |
| septembre 2026 | 41 |
En location, le loyer médian demandé s'établit à 113 DH le mètre carré par mois. Évolution sur la période suivie : −0,9 % depuis mars 2026.
Les Princesses
Les Princesses affiche un prix demandé au mètre carré du même ordre que Racine et qu'Anfa, du même ordre que Maarif — aucun classement entre ces quartiers n'est possible sur les données actuelles — et nettement plus élevé que le Quartier des Hôpitaux et qu'Oulfa. Les biens en vente y sont nettement plus grands qu'à Oulfa, du même ordre qu'à Maarif et au Quartier des Hôpitaux. Le délai médian d'affichage est nettement plus court qu'à Maarif et qu'au Quartier des Hôpitaux.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé médian au m² | 17 123 DH |
| Prix demandé médian | 1 917 500 DH |
| Surface médiane | 124 m² |
| Délai médian d'affichage | 37 j |
| Annonces retenues | 168 |
| Évolution sur la période suivie | stable depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 17 188 |
| avril 2026 | 18 182 |
| mai 2026 | 20 781 |
| juin 2026 | 20 615 |
| juillet 2026 | 17 301 |
| août 2026 | 16 951 |
| septembre 2026 | 17 123 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 47 |
| avril 2026 | 10 |
| mai 2026 | 12 |
| juin 2026 | 11 |
| juillet 2026 | 18 |
| août 2026 | 18 |
| septembre 2026 | 37 |
En location, le loyer médian demandé s'établit à 120 DH le mètre carré par mois. Évolution sur la période suivie : −4 % depuis mars 2026.
Vue d'ensemble comparative
Le tableau ci-dessous rassemble les indicateurs clés des six quartiers au dernier relevé disponible.
| Quartier | Prix médian au m² (vente) | Surface médiane | Délai médian | Loyer médian au m² | Évolution prix vente |
|---|---|---|---|---|---|
| Maarif | 15 000 DH | 129 m² | 49 j | 106 DH | −6,1 % depuis mars 2026 |
| Racine | 17 722 DH | 180 m² | 36 j | 100 DH | −1,7 % depuis mars 2026 |
| Quartier des Hôpitaux | 13 889 DH | 138 m² | 53 j | 106 DH | −6,2 % depuis mars 2026 |
| Oulfa | 10 000 DH | 76 m² | 37 j | 68 DH | +5,3 % depuis mars 2026 |
| Anfa | 17 500 DH | 162 m² | 41 j | 113 DH | −4 % depuis avril 2026 |
| Les Princesses | 17 123 DH | 124 m² | 37 j | 120 DH | stable depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente et en location, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Le rendement locatif brut
Le rendement locatif brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat affiché. Un appartement acheté 1 000 000 DH et loué 5 000 DH par mois génère 60 000 DH sur l'année, soit 6 % de rendement brut. Ce calcul ignore les charges, la fiscalité, les travaux et les périodes sans locataire : le rendement net réel est toujours inférieur.
Parmi les six quartiers suivis, Racine ressort avec un rendement locatif brut nettement inférieur à tous les autres. Parmi les cinq quartiers restants, le Quartier des Hôpitaux affiche un rendement nettement supérieur à Oulfa et à Anfa ; les autres comparaisons entre ces cinq quartiers ne permettent pas de dégager un classement net. Ces écarts reflètent la combinaison du prix de vente demandé et du loyer demandé dans chaque quartier : là où le prix de vente est élevé sans que le loyer suive dans la même proportion, le rendement brut se comprime.
Pour un acheteur MRE
Un acheteur résidant à l'étranger qui cherche à Casablanca fait face à un marché segmenté. Les quartiers les plus fournis en annonces offrent davantage de choix et, en général, plus de temps pour comparer avant qu'un bien disparaisse des plateformes. Les quartiers où le délai d'affichage est court laissent moins de marge pour organiser une visite depuis l'étranger.
La différence de surface médiane entre les quartiers est un point à ne pas négliger. Comparer uniquement le prix au mètre carré peut masquer le fait que les biens disponibles dans un quartier haut de gamme sont structurellement plus grands, ce qui rend le ticket d'entrée total très différent même à prix au mètre carré comparable.
Sur la question du rendement locatif, les données disponibles permettent de situer les quartiers les uns par rapport aux autres, mais elles ne remplacent pas une analyse personnalisée tenant compte de la fiscalité applicable, des frais d'agence, des charges de copropriété et du profil locatif réel du bien visé.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois limites méritent d'être posées clairement.
Prix demandés, pas prix signés. Toutes les valeurs de cet article sont issues d'annonces publiques. L'écart entre le prix affiché et le prix finalement négocié n'apparaît nulle part dans ces données.
Une annonce qui disparaît n'est pas une vente. Le délai d'affichage mesure la durée de présence en ligne. Un bien peut être retiré, republié sous un autre intitulé, ou abandonné sans jamais trouver preneur. L'indicateur suit l'attention du marché, pas les actes notariés.
Les médianes masquent la dispersion interne. Chaque quartier couvre plusieurs rues et immeubles dont les prix s'écartent parfois nettement de la médiane. Un bien précis peut donc sortir très loin des valeurs citées ici. Les fourchettes entre le premier et le troisième quartile (12 835 DH à 17 427 DH pour Maarif, à titre d'illustration) donnent une idée de cette dispersion.
Chiffres arrêtés à septembre 2026.