Casablanca · Analyse de quartier
Prix immobilier à Belvédère, Casablanca
Belvédère affiche une hausse nette du prix demandé au m², tant en vente qu'en location. Ce guide présente les chiffres du dernier relevé, le délai d'affichage et la position du quartier dans le marché casablancais.
Belvédère est l'un des quartiers suivis par Dar Invest dans le cadre de sa couverture du marché résidentiel casablancais. Le volume d'annonces y est plus limité que dans les grands quartiers de la ville, ce qui rend chaque relevé mensuel d'autant plus utile pour cerner les tendances.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans toutes les sections ci-dessous.
Le prix au mètre carré. On divise le prix affiché d'un appartement par sa surface. Un bien de 80 m² proposé à 800 000 DH revient à 10 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer un studio et un grand appartement sur la même base, ce qui serait impossible en regardant les prix totaux seuls.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié des biens est demandée au-dessus, l'autre moitié en dessous. Elle est moins sensible aux biens atypiques qu'une moyenne, et décrit mieux ce qu'un acheteur rencontre dans sa recherche.
Les chiffres du dernier relevé à Belvédère
Au dernier mois relevé, septembre 2026, le prix demandé médian au mètre carré pour un appartement en vente à Belvédère s'établit à 11 585 DH. Le quartile bas est à 10 000 DH et le quartile haut à 13 846 DH : la moitié des annonces se situe dans cet intervalle.
Le bien médian proposé à la vente affiche une surface de 105 m² pour un prix total demandé de 1 230 000 DH.
Le nombre d'annonces retenues pour ce relevé est de 203.
| Indicateur | Belvédère (vente) |
|---|---|
| Prix demandé au m² | 11 585 DH |
| Quartile bas (m²) | 10 000 DH |
| Quartile haut (m²) | 13 846 DH |
| Prix demandé médian | 1 230 000 DH |
| Surface médiane | 105 m² |
| Délai médian d'affichage | 6 j |
| Annonces retenues | 203 |
| Évolution sur la période suivie | +6,7 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Évolution du prix demandé
Le prix demandé au m² à Belvédère est en hausse nette sur la fenêtre suivie par Dar Invest.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 10 855 |
| avril 2026 | 10 855 |
| mai 2026 | 12 245 |
| juin 2026 | 12 348 |
| juillet 2026 | 11 429 |
| août 2026 | 11 677 |
| septembre 2026 | 11 585 |
Évolution sur la période suivie : +6,7 % depuis mars 2026.
Cette progression concerne les prix affichés par les vendeurs. Elle ne renseigne pas sur les prix effectivement négociés lors des transactions, qui restent hors du champ de ces données.
Le délai d'affichage
Le délai médian mesure le temps pendant lequel une annonce reste visible en ligne avant de disparaître. Un délai court indique que les biens quittent rapidement les plateformes ; un délai long laisse en général plus de marge pour négocier.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 8 |
| avril 2026 | 9 |
| mai 2026 | 10 |
| juin 2026 | 10 |
| juillet 2026 | 11 |
| août 2026 | 16 |
| septembre 2026 | 6 |
Au dernier relevé, le délai médian à Belvédère est de 6 jours. Tous les quartiers comparés dans cet article affichent un délai médian nettement plus long que Belvédère : Maarif, Oulfa, Racine, Quartier des Hôpitaux et Les Princesses restent tous en ligne sensiblement plus longtemps en médiane.
Une précision s'impose : une annonce qui disparaît n'a pas nécessairement trouvé preneur. Le vendeur peut l'avoir retirée, republiée sous un autre intitulé ou abandonnée. Cet indicateur suit l'attention du marché, pas les actes signés.
Volume d'annonces
| Mois | Nombre d'annonces, par mois |
|---|---|
| mars 2026 | 39 |
| avril 2026 | 46 |
| mai 2026 | 85 |
| juin 2026 | 106 |
| juillet 2026 | 153 |
| août 2026 | 178 |
| septembre 2026 | 203 |
Belvédère concentre un volume d'annonces nettement inférieur à celui de Maarif, Oulfa, Racine, Quartier des Hôpitaux et Les Princesses. Ce volume plus réduit rend la médiane plus sensible à l'entrée ou à la sortie de quelques biens atypiques : les chiffres sont à lire avec cette réserve.
Belvédère dans le marché casablancais
Les données du dernier relevé permettent de situer Belvédère par rapport aux autres quartiers suivis.
Position tarifaire. Le prix demandé au m² à Belvédère est nettement plus élevé qu'à Oulfa. Il est en revanche nettement plus bas que celui de Maarif, de Racine, du Quartier des Hôpitaux et des Princesses.
Taille des biens. Les appartements en vente à Belvédère sont nettement plus grands que ceux d'Oulfa. Ils sont en revanche nettement plus petits que ceux de Maarif, de Racine et du Quartier des Hôpitaux. La surface médiane de Belvédère est du même ordre que celle des Princesses.
Trajectoires de prix. Belvédère est l'un des quartiers de cette comparaison à afficher une hausse nette du prix demandé au m² sur la fenêtre suivie. Racine affiche une hausse modérée. Maarif et le Quartier des Hôpitaux sont en baisse modérée. Les Princesses est en baisse nette. Oulfa est stable.
| Quartier | Prix au m² | Évolution |
|---|---|---|
| Racine | 18 410 DH | +3,3 % depuis mars 2026 |
| Les Princesses | 17 188 DH | −7,5 % depuis mars 2026 |
| Maarif | 15 333 DH | −3,3 % depuis mars 2026 |
| Quartier des Hôpitaux | 14 000 DH | −3,2 % depuis mars 2026 |
| Belvédère | 11 585 DH | +6,7 % depuis mars 2026 |
| Oulfa | 9 641 DH | +1,5 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, prix demandé médian au m², annonces publiques arrêtées à septembre 2026. Racine et Les Princesses sont du même ordre tarifaire ; Maarif et Quartier des Hôpitaux sont du même ordre tarifaire : aucun classement entre ces paires n'est possible.
Le marché locatif à Belvédère
Dar Invest suit également les annonces de location à Belvédère. Le loyer demandé médian au m² par mois s'établit à 78 DH au dernier relevé. Ce chiffre est en hausse nette sur la fenêtre suivie, comme le prix de vente.
Évolution sur la période suivie : +5,4 % depuis avril 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| avril 2026 | 74 |
| mai 2026 | 79 |
| juin 2026 | 82 |
| juillet 2026 | 82 |
| août 2026 | 82 |
| septembre 2026 | 78 |
Le rendement locatif brut
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat. Un appartement acheté 1 000 000 DH et loué 5 000 DH par mois génère 60 000 DH sur l'année, soit 6 % de rendement brut. Ce calcul ignore les charges, la fiscalité, les travaux et les périodes sans locataire, qui amputent tous le résultat réel.
Les données de vente et de location disponibles pour Belvédère permettent d'estimer un ordre de grandeur du rendement brut en rapportant le loyer médian au m² au prix de vente médian au m². Ce ratio reste indicatif : les conditions réelles d'un investissement locatif dépendent de nombreux facteurs que les annonces ne capturent pas, et aucun chiffre de transaction ne vient confirmer les prix affichés.
Pour un acheteur MRE
Plusieurs points méritent attention pour un acheteur résidant à l'étranger.
Le volume d'annonces à Belvédère est nettement plus faible que dans les grands quartiers casablancais. Le marché est donc moins lisible : chaque bien qui entre ou sort du stock peut faire bouger la médiane de façon notable. Une veille régulière sur plusieurs mois donne une image plus fiable qu'un relevé isolé.
Le délai d'affichage médian à Belvédère est nettement plus court que dans les quartiers comparés. Les biens disparaissent plus vite des plateformes, ce qui laisse moins de temps pour instruire un dossier à distance. Prévoir un mandataire sur place ou organiser un déplacement au bon moment peut faire la différence.
Les prix affichés sont des prix demandés. L'écart entre le prix affiché et le prix finalement signé — la négociation — n'apparaît nulle part dans ces données. Un notaire ou un agent immobilier local peut donner un ordre de grandeur de la marge habituelle dans le quartier.
Enfin, les règles applicables aux transferts de fonds, à la fiscalité des non-résidents et aux droits d'enregistrement évoluent. Ces aspects relèvent d'un conseil juridique ou fiscal spécialisé, pas de données de marché.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois limites s'imposent avant toute décision.
Les prix sont demandés, pas transactés. Une annonce qui disparaît n'est pas une vente. Le vendeur peut avoir retiré le bien, l'avoir republié ailleurs ou renoncé à vendre. Ces données décrivent les intentions des vendeurs, pas les actes signés.
Le volume est limité. Belvédère compte nettement moins d'annonces que les autres quartiers comparés. La médiane peut donc bouger sous l'effet de quelques biens atypiques. Les intervalles quartile bas–quartile haut donnent une idée de la dispersion réelle.
Le quartier n'est pas homogène. Les annonces regroupées sous l'étiquette « Belvédère » couvrent des biens dont les caractéristiques varient. Un appartement précis peut s'écarter sensiblement des valeurs médianes citées ici.
Chiffres arrêtés à septembre 2026.