Casablanca · Analyse de quartier
Prix immobilier à Ain Sebaa, Casablanca
Ain Sebaa affiche un prix demandé au m² stable sur la période suivie et se positionne nettement en dessous de plusieurs quartiers centraux de Casablanca. Tour d'horizon des indicateurs disponibles.
Ain Sebaa est l'un des quartiers de Casablanca pour lesquels Dar Invest dispose de données de vente. Le volume d'annonces y reste plus limité que dans d'autres secteurs de la ville, ce qui invite à lire les chiffres avec prudence. Cet article présente les indicateurs disponibles au dernier relevé et les replace dans le contexte des quartiers casablancais comparables.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans les sections suivantes.
Le prix au mètre carré. On divise le prix affiché d'un appartement par sa surface. Un bien de 80 m² proposé à 800 000 DH revient à 10 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer des biens de tailles différentes avec le même étalon.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié des biens est demandée à un prix supérieur, l'autre moitié à un prix inférieur. Elle est moins sensible aux biens atypiques qu'une moyenne, et décrit mieux ce qu'un acheteur rencontre dans sa recherche.
Tous les prix cités sont des prix demandés par les vendeurs. Ils ne correspondent pas aux prix de transaction effectivement signés, qui restent inconnus des plateformes d'annonces.
Les chiffres d'Ain Sebaa au dernier relevé
Au dernier mois relevé, septembre 2026, le marché de la vente à Ain Sebaa présente les indicateurs suivants.
| Indicateur | Ain Sebaa |
|---|---|
| Prix demandé médian au m² | 10 417 DH |
| Prix demandé médian du bien | 850 000 DH |
| Surface médiane | 80 m² |
| Délai médian d'affichage | 8 j |
| Annonces retenues | 187 |
| Évolution sur la période suivie | stable depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
L'évolution du prix médian au m² sur la fenêtre suivie est visible ci-dessous.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 10 424 |
| avril 2026 | 10 149 |
| mai 2026 | 10 682 |
| juin 2026 | 10 294 |
| juillet 2026 | 10 451 |
| août 2026 | 10 317 |
| septembre 2026 | 10 417 |
Le prix demandé au m² à Ain Sebaa est stable sur la période suivie.
Le délai d'affichage
Le délai médian mesure le temps pendant lequel une annonce reste visible en ligne avant de disparaître. Un délai court indique que les biens quittent rapidement les plateformes ; un délai long laisse en général plus de marge pour négocier.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 6 |
| avril 2026 | 0 |
| mai 2026 | 9 |
| juin 2026 | 9 |
| juillet 2026 | 18 |
| août 2026 | 12 |
| septembre 2026 | 8 |
Une précision de méthode : une annonce qui disparaît n'a pas nécessairement trouvé preneur. Le vendeur peut l'avoir retirée, republiée sous un autre intitulé, ou abandonnée sans transaction. Le délai d'affichage suit l'attention du marché, pas les actes signés.
Ain Sebaa parmi les quartiers casablancais
Dar Invest suit plusieurs quartiers de Casablanca avec un volume d'annonces suffisant pour calculer des indicateurs fiables. Le tableau ci-dessous rassemble les données du dernier relevé pour Ain Sebaa et cinq quartiers comparables.
| Quartier | Prix médian au m² | Surface médiane | Délai médian | Annonces | Évolution |
|---|---|---|---|---|---|
| Ain Sebaa | 10 417 DH | 80 m² | 8 j | 187 | stable depuis mars 2026 |
| Maarif | 15 333 DH | 123 m² | 36 j | 501 | −3,3 % depuis mars 2026 |
| Oulfa | 9 641 DH | 69 m² | 14 j | 420 | +1,5 % depuis mars 2026 |
| Racine | 18 410 DH | 179 m² | 23 j | 295 | +3,3 % depuis mars 2026 |
| Quartier des Hôpitaux | 14 000 DH | 134 m² | 31 j | 319 | −3,2 % depuis mars 2026 |
| Les Princesses | 17 188 DH | 117 m² | 10 j | 265 | −7,5 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Plusieurs enseignements ressortent de cette comparaison.
Sur les prix au m². Le prix demandé au m² à Ain Sebaa est nettement inférieur à celui de Maarif, Racine, Quartier des Hôpitaux et Les Princesses. Ain Sebaa et Oulfa affichent des prix du même ordre ; aucun classement fiable n'est possible entre ces deux quartiers.
Sur les surfaces. Les biens mis en vente à Ain Sebaa sont nettement plus petits que ceux de Maarif, Racine, Quartier des Hôpitaux et Les Princesses. En revanche, les biens d'Ain Sebaa sont nettement plus grands que ceux d'Oulfa. Comparer les prix au m² neutralise ces différences de gabarit ; comparer les budgets totaux revient à mettre en concurrence des logements de tailles très différentes.
Sur le volume d'annonces. Ain Sebaa concentre nettement moins d'annonces que chacun des cinq autres quartiers du tableau. Ce volume plus faible renforce la prudence à adopter dans la lecture des indicateurs : une poignée de biens atypiques suffit à déplacer la médiane.
Sur les délais d'affichage. Le délai médian à Ain Sebaa est nettement plus court que celui de Maarif, Oulfa, Racine et Quartier des Hôpitaux. Ain Sebaa et Les Princesses affichent des délais du même ordre.
Les courbes d'évolution des prix pour les quartiers de comparaison sont disponibles sur leurs fiches respectives.
Pour un acheteur MRE
Ain Sebaa présente un prix demandé au m² nettement inférieur à celui des quartiers centraux les plus cotés de Casablanca. Le ticket d'entrée médian y est donc plus accessible, même si les biens proposés sont de gabarit plus modeste que dans les quartiers où les prix sont plus élevés.
Le délai d'affichage plus court que dans plusieurs quartiers comparables peut indiquer que les biens disponibles trouvent preneur rapidement, ou simplement qu'ils sont retirés plus tôt des plateformes. Dans les deux cas, cela suggère de surveiller le marché de près et de se positionner sans attendre lorsqu'un bien correspond aux critères recherchés.
Les données de location à Ain Sebaa ne dépassent pas notre seuil de fiabilité sur le dernier relevé. Il n'est donc pas possible de calculer un rendement locatif brut fiable pour ce quartier à partir des données actuelles.
Un acheteur MRE souhaitant comparer Ain Sebaa avec d'autres secteurs de Casablanca peut consulter les fiches de Maarif, Oulfa, Racine, Quartier des Hôpitaux et Les Princesses, dont les données figurent dans le tableau ci-dessus.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois limites méritent d'être posées clairement.
Le volume d'annonces est limité. Ain Sebaa concentre nettement moins d'annonces que la plupart des autres quartiers suivis à Casablanca. La médiane repose donc sur un échantillon plus étroit, et un bien atypique peut la déplacer davantage qu'ailleurs.
Les données de location sont insuffisantes. Le volume d'annonces de location à Ain Sebaa est passé sous notre seuil de fiabilité. Aucun chiffre de loyer ni de rendement brut n'est disponible pour ce quartier dans cet article.
Le quartier n'est pas homogène. Ain Sebaa couvre plusieurs poches dont les prix peuvent s'écarter nettement de la médiane. Un bien précis peut donc sortir très loin des valeurs citées ici, selon sa localisation exacte, son état et ses caractéristiques.
Chiffres arrêtés à septembre 2026.