Tanger · Analyse de quartier
Acheter à Malabata, Tanger : ce que montrent les annonces
Malabata affiche un prix demandé au m² nettement plus élevé que le Centre Ville de Tanger, avec un marché locatif qui suit la même hiérarchie. Voici ce que disent les annonces publiques, mois après mois.
Malabata est un secteur résidentiel de Tanger dont les annonces de vente et de location sont suivies chaque mois par Dar Invest. Cet article présente les indicateurs issus de ces annonces publiques : prix demandé au mètre carré, surface médiane, délai d'affichage et rendement locatif brut estimé. Pour situer ces chiffres, une comparaison avec le Centre Ville de Tanger est proposée à chaque étape.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans toutes les sections ci-dessous.
Le prix au mètre carré. On divise le prix affiché d'un appartement par sa surface. Un bien de 100 m² proposé à 1 000 000 DH revient à 10 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer un studio et un grand appartement sur la même base, ce qui serait impossible en regardant les prix totaux seuls.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié des biens est demandée au-dessus, l'autre moitié en dessous. Elle résiste mieux que la moyenne aux biens atypiques — une villa hors de prix suffit à tirer la moyenne vers le haut sans changer la médiane d'un centime.
Les prix demandés à Malabata
Au dernier relevé, septembre 2026, le prix demandé médian au mètre carré pour un appartement à Malabata s'établit à 21 288 DH. La moitié des annonces retenues se situe entre 16 327 DH et 28 382 DH le mètre carré, ce qui donne une idée de la dispersion du marché.
Un appartement médian à Malabata fait 110 m² et est proposé à 2 400 000 DH.
Pour illustrer l'effet concret du prix au mètre carré : un bien hypothétique de 80 m² valorisé à la médiane du quartier représente un budget que l'on obtient en multipliant 21 288 DH par 80. Aucun bien précis ne correspond exactement à ce calcul, mais l'ordre de grandeur est utile pour calibrer une recherche.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 15 714 |
| avril 2026 | 18 009 |
| mai 2026 | 21 601 |
| juin 2026 | 20 662 |
| juillet 2026 | 24 138 |
| août 2026 | 17 000 |
| septembre 2026 | 21 288 |
Évolution sur la période suivie : +35,5 % depuis mars 2026. Le prix demandé au m² à Malabata est en hausse nette sur la fenêtre couverte par nos données.
Malabata et Centre Ville : une hiérarchie de prix nette
Le Centre Ville de Tanger concentre nettement plus d'annonces de vente que Malabata, ce qui en fait la référence la plus fournie de la ville dans notre base. Malgré ce volume supérieur, son prix demandé au m² reste nettement inférieur à celui de Malabata.
| Indicateur | Malabata | Centre Ville |
|---|---|---|
| Prix demandé au m² | 21 288 DH | 15 000 DH |
| Prix demandé médian | 2 400 000 DH | 1 800 000 DH |
| Surface médiane | 110 m² | 108 m² |
| Délai médian d'affichage | 0 j | 0 j |
| Annonces retenues | 82 | 137 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Les surfaces médianes des deux quartiers sont du même ordre : aucun classement n'est possible entre eux sur ce critère. L'écart de prix total entre un bien médian à Malabata et un bien médian au Centre Ville tient donc principalement à la différence de prix au mètre carré, et non à une différence de taille des logements.
Les trajectoires divergent également : le prix demandé au m² est en hausse nette à Malabata sur la période suivie, tandis qu'il est en baisse modérée au Centre Ville. L'écart entre les deux quartiers a donc évolué sur la fenêtre couverte par nos données.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 15 714 |
| avril 2026 | 15 470 |
| mai 2026 | 15 663 |
| juin 2026 | 15 500 |
| juillet 2026 | 16 036 |
| août 2026 | 15 942 |
| septembre 2026 | 15 000 |
Le délai d'affichage
Le délai médian mesure le temps pendant lequel une annonce reste visible en ligne avant de disparaître. Un délai court indique que les biens quittent rapidement les plateformes. Un délai long laisse en général plus de marge pour négocier.
Une précision importante : une annonce qui disparaît n'est pas nécessairement une vente. Le vendeur peut l'avoir retirée, republiée sous un autre intitulé, ou abandonnée sans jamais trouver d'acheteur. Cet indicateur suit l'attention du marché, pas les actes signés chez le notaire.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 5 |
| avril 2026 | 4 |
| mai 2026 | 17 |
| juin 2026 | 25 |
| juillet 2026 | 125 |
| août 2026 | 0 |
| septembre 2026 | 0 |
Au dernier relevé, le délai médian d'affichage à Malabata est de 0 jours.
Le marché locatif et le rendement brut estimé
Les données de location permettent d'estimer un rendement locatif brut, c'est-à-dire le rapport entre les loyers annuels demandés et le prix d'achat demandé. Un appartement acheté 1 000 000 DH et loué 5 000 DH par mois génère 60 000 DH sur l'année, soit 6 % de rendement brut. Ce calcul ignore la fiscalité, les charges, les travaux et les périodes sans locataire : le rendement net réel est toujours inférieur.
À Malabata, le loyer demandé médian s'établit à 111 DH le mètre carré par mois au dernier relevé. Ce niveau est nettement plus élevé que celui du Centre Ville, dont le loyer médian au m² est de 82 DH.
Malgré cette hiérarchie de loyers, le rendement locatif brut estimé de Malabata et du Centre Ville est du même ordre : aucun classement fiable n'est possible entre les deux quartiers sur ce critère. Un prix d'achat plus élevé et un loyer plus élevé peuvent produire un ratio comparable.
Le loyer demandé au m² à Malabata est en baisse nette sur la période suivie, tandis que le prix de vente au m² est en hausse nette. Ces deux mouvements en sens inverse ont un effet sur le rendement brut estimé : il convient de consulter les données du mois en cours plutôt que de s'appuyer sur un chiffre figé.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 117 |
| avril 2026 | 118 |
| mai 2026 | 113 |
| juin 2026 | 109 |
| juillet 2026 | 111 |
| août 2026 | 120 |
| septembre 2026 | 111 |
Pour un acheteur MRE
Les Marocains résidant à l'étranger qui envisagent un achat à Tanger trouvent dans ces données un point de départ pour calibrer leur budget et comparer les quartiers. Quelques points pratiques à garder en tête.
Le volume d'annonces au Centre Ville est nettement supérieur à celui de Malabata. Un acheteur qui cherche un large choix de biens à visiter ou à comparer aura mécaniquement plus d'options dans ce secteur.
Malabata affiche un prix demandé au m² nettement plus élevé, ce qui se traduit par un ticket d'entrée plus important pour une surface comparable. Le budget à prévoir dépend directement de la surface recherchée : appliquer le prix médian au m² à la surface souhaitée donne un ordre de grandeur, sans garantie qu'un bien précis corresponde à ce calcul.
Les délais d'affichage donnent une indication sur la marge de négociation potentielle, mais ils ne remplacent pas une connaissance directe du marché local. Un agent immobilier présent sur place reste la source la plus fiable pour évaluer l'écart habituel entre prix demandé et prix signé.
Cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les règles applicables aux acquisitions immobilières par des non-résidents marocains relèvent de professionnels qualifiés.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois limites s'imposent avant de tirer une décision d'achat de ces données.
Les prix sont demandés, jamais transactés. Toutes les valeurs de cet article sont issues d'annonces publiques. Elles reflètent ce que les vendeurs espèrent obtenir, pas ce que les acheteurs paient réellement. L'écart de négociation n'apparaît nulle part ici.
Les quartiers ne sont pas homogènes. « Malabata » et « Centre Ville » couvrent chacun plusieurs poches dont les prix peuvent s'écarter nettement de la médiane. Un bien précis peut donc sortir très loin des valeurs citées dans cet article.
Le rendement brut est une estimation partielle. Il ne tient compte ni de la fiscalité, ni des charges de copropriété, ni des travaux, ni des périodes de vacance locative. Le rendement net réel est toujours inférieur au chiffre brut.
Chiffres arrêtés à septembre 2026.