Marrakech · Analyse de quartier
Acheter à Hivernage Marrakech : prix demandé nettement plus élevé que dans les autres quartiers suivis
Hivernage affiche le prix demandé au m² le plus élevé parmi les quartiers marrakchis suivis par Dar Invest, avec des biens sensiblement plus grands que dans la plupart des autres secteurs de la ville.
Hivernage concentre une offre de biens dont le prix demandé au mètre carré dépasse nettement celui de tous les autres quartiers marrakchis suivis par Dar Invest. Ce positionnement se retrouve aussi bien à la vente qu'à la location. L'article ci-dessous s'appuie uniquement sur des annonces publiques collectées chaque mois ; les chiffres se mettent à jour automatiquement.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans toutes les sections.
Le prix au mètre carré. On divise le prix affiché d'un bien par sa surface. Un appartement de 100 m² proposé à 2 000 000 DH revient à 20 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer un studio et un grand appartement avec le même étalon, ce qui serait impossible en regardant les prix totaux seuls.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié demande davantage, la moitié demande moins. Une seule villa hors de prix suffirait à tirer la moyenne vers le haut sans modifier la médiane. Sur un marché aussi hétérogène que celui d'Hivernage, la médiane décrit mieux ce qu'un acheteur rencontre réellement.
Les chiffres du dernier relevé
Au dernier mois relevé, septembre 2026, le marché de la vente à Hivernage présente les indicateurs suivants.
| Indicateur | Hivernage (vente) |
|---|---|
| Prix demandé médian au m² | 23 748 DH |
| Fourchette basse (1er quartile) | 19 091 DH |
| Fourchette haute (3e quartile) | 26 944 DH |
| Prix demandé médian du bien | 1 900 000 DH |
| Surface médiane | 93 m² |
| Délai médian d'affichage | 10 j |
| Annonces retenues | 82 |
| Évolution sur la période suivie | +2,5 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
La fourchette entre le premier et le troisième quartile illustre la dispersion de l'offre : un quart des annonces se situe en dessous de 19 091 DH le m², un quart au-dessus de 26 944 DH le m². Cette amplitude reflète la diversité des biens proposés dans le quartier.
Évolution du prix demandé
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 23 171 |
| avril 2026 | 24 000 |
| mai 2026 | 21 788 |
| juin 2026 | 21 852 |
| juillet 2026 | 23 862 |
| août 2026 | 23 706 |
| septembre 2026 | 23 748 |
Évolution sur la période suivie : +2,5 % depuis mars 2026. La hausse est qualifiée de modérée sur la fenêtre couverte par Dar Invest, ce qui la distingue de quartiers comme Guéliz, Route de Casablanca, M'Hamid ou Palmeraie, dont les prix demandés ont progressé de façon nette sur la même période.
Hivernage dans le contexte marrakchi
Le tableau suivant positionne Hivernage par rapport aux autres quartiers disposant de données fiables à la vente.
| Quartier | Prix demandé au m² | Surface médiane | Délai médian | Annonces | Évolution |
|---|---|---|---|---|---|
| Hivernage | 23 748 DH | 93 m² | 10 j | 82 | +2,5 % depuis mars 2026 |
| Guéliz | 20 602 DH | 80 m² | 13 j | 396 | +11,1 % depuis mars 2026 |
| Route de Casablanca | 15 464 DH | 70 m² | 13 j | 105 | +5,9 % depuis mars 2026 |
| Palmeraie | 16 977 DH | 116 m² | 11 j | 65 | +6,1 % depuis mars 2026 |
| Semlalia | 15 596 DH | 93 m² | 19 j | 60 | −0,9 % depuis mars 2026 |
| M'Hamid | 8 281 DH | 64 m² | — | 87 | +13,9 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Plusieurs constats ressortent de ce tableau.
Sur les prix. Hivernage affiche un prix demandé au m² nettement plus élevé que tous les autres quartiers listés : Guéliz, Route de Casablanca, M'Hamid, Palmeraie et Semlalia. Guéliz occupe la deuxième position, avec un niveau nettement supérieur à Route de Casablanca, M'Hamid, Palmeraie et Semlalia. Route de Casablanca, Palmeraie et Semlalia se situent dans des ordres de grandeur proches, sans qu'un classement net soit possible entre eux. M'Hamid présente le niveau le plus bas.
Sur les surfaces. Les biens proposés à Hivernage sont nettement plus grands que ceux de Guéliz, Route de Casablanca et M'Hamid. La Palmeraie propose des biens nettement plus grands qu'Hivernage. Hivernage et Semlalia affichent des surfaces médianes du même ordre.
Sur le volume d'annonces. Guéliz concentre nettement plus d'annonces qu'Hivernage. Hivernage se situe dans un volume comparable à Route de Casablanca, M'Hamid et Palmeraie. Semlalia dispose d'un volume nettement plus faible qu'Hivernage.
Sur le délai d'affichage. Hivernage, Guéliz, Route de Casablanca et Palmeraie présentent des délais du même ordre. Semlalia se distingue par un délai médian nettement plus long que ces quatre quartiers, ce qui suggère une rotation plus lente des biens sur les plateformes.
Le délai d'affichage à Hivernage
Le délai médian mesure combien de temps une annonce reste visible en ligne avant de disparaître. Un délai court indique que les biens quittent rapidement les plateformes ; un délai long laisse en général plus de marge pour négocier. Une annonce qui disparaît n'est pas nécessairement vendue : le vendeur peut l'avoir retirée, republiée sous un autre intitulé, ou abandonnée sans trouver preneur.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 12 |
| avril 2026 | 12 |
| mai 2026 | 14 |
| juin 2026 | 14 |
| juillet 2026 | 19 |
| août 2026 | 33 |
| septembre 2026 | 10 |
| Mois | Nombre d'annonces, par mois |
|---|---|
| mars 2026 | 55 |
| avril 2026 | 65 |
| mai 2026 | 61 |
| juin 2026 | 73 |
| juillet 2026 | 54 |
| août 2026 | 61 |
| septembre 2026 | 82 |
La location à Hivernage
Dar Invest suit également les annonces de location à Hivernage. Le loyer demandé au m² s'établit à 132 DH par mois au dernier relevé. Évolution sur la période suivie : +4,8 % depuis mars 2026.
Hivernage affiche un loyer demandé au m² nettement plus élevé que Guéliz, qui lui-même dépasse nettement Route de Casablanca. Les données de location pour M'Hamid, Palmeraie et Semlalia ne dépassent pas notre seuil de fiabilité ; aucun chiffre de loyer n'est disponible pour ces quartiers.
Le rendement locatif brut
Le rendement locatif brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat. Un appartement acheté 2 000 000 DH et loué 8 000 DH par mois génère 96 000 DH sur l'année, soit un rendement brut de 4,8 %. Le mot « brut » est important : ce calcul ignore la taxe, les charges de copropriété, les travaux et les périodes sans locataire, qui amputent tous le résultat réel.
Les données de vente et de location étant disponibles pour Hivernage, il est possible d'estimer un ordre de grandeur du rendement brut à partir des médianes du quartier. Ce ratio donne une indication de positionnement, pas un engagement sur la rentabilité d'un bien précis. Hivernage et Route de Casablanca présentent un rendement locatif brut du même ordre, sans qu'un classement soit possible entre eux.
Pour un acheteur MRE
Plusieurs points méritent attention pour un acheteur résidant à l'étranger.
Le volume d'annonces à Hivernage est plus limité que dans des quartiers comme Guéliz. Le marché est moins liquide, ce qui peut allonger le temps de recherche et rendre la négociation plus complexe faute de références comparables récentes.
La dispersion des prix entre le premier et le troisième quartile est notable. Deux biens de surface similaire peuvent afficher des prix au m² très différents selon leur état, leur étage ou leur exposition. Visiter plusieurs biens et demander des éléments de comparaison récents reste indispensable avant toute offre.
Les prix affichés dans les annonces sont des prix demandés par les vendeurs. L'écart entre ce que le vendeur espère et ce que l'acheteur paie — la négociation — n'apparaît nulle part dans ces données. Un notaire ou un agent immobilier local peut donner une indication sur les marges de négociation habituelles dans le quartier.
Enfin, les conditions de financement, la fiscalité applicable aux non-résidents et les démarches de transfert de fonds relèvent de conseils spécialisés que cet article ne fournit pas.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois limites s'imposent avant de tirer une décision d'achat de ces données.
Des prix demandés, pas des prix de transaction. Les médianes présentées ici reflètent ce que les vendeurs affichent sur les plateformes publiques. Le prix effectivement payé lors d'une transaction peut différer, parfois sensiblement.
Une médiane de quartier, pas un prix de bien. Hivernage n'est pas homogène. Un bien précis peut s'écarter nettement de la médiane selon son état, son étage, sa surface ou sa configuration. La médiane décrit le centre de l'offre disponible, pas chaque appartement individuellement.
Un volume d'annonces limité. Hivernage dispose d'un nombre d'annonces plus restreint que Guéliz. Sur un échantillon plus petit, la médiane est plus sensible à l'entrée ou à la sortie de quelques biens atypiques. Les tendances doivent être lues avec cette réserve.
Chiffres arrêtés à septembre 2026.