Rabat · Analyse de quartier
Acheter à Hay Riad, Rabat : prix demandé, délais et rendement locatif
Hay Riad concentre un volume d'annonces élevé et affiche des prix demandés nettement supérieurs à ceux d'Agdal. Comparaison avec Souissi et Agdal, délais d'affichage et rendement locatif brut inclus.
Hay Riad figure parmi les quartiers résidentiels les plus actifs de Rabat en termes de volume d'annonces. Les données collectées par Dar Invest permettent de le comparer à deux autres quartiers bien documentés de la capitale : Agdal et Souissi. Cet article présente les chiffres du dernier relevé disponible et explique ce qu'ils signifient pour un acheteur qui prépare son projet depuis l'étranger.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans toutes les sections ci-dessous.
Le prix au mètre carré. On divise le prix affiché d'un appartement par sa surface. Un bien de 100 m² proposé à 1 000 000 DH revient à 10 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer un studio et un grand appartement sur la même base, ce qui serait impossible en regardant les prix totaux seuls.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié des biens est proposée au-dessus, l'autre moitié en dessous. Elle résiste mieux que la moyenne aux biens atypiques — une villa hors de prix suffit à tirer la moyenne vers le haut sans modifier la médiane d'un centime.
Les prix demandés à Hay Riad
Au dernier relevé, septembre 2026, le prix demandé médian au mètre carré à Hay Riad s'établit à 24 914 DH. Le quartile bas — le niveau en dessous duquel se situent les 25 % d'annonces les moins chères — est de 22 388 DH le m², et le quartile haut à 27 594 DH le m². Cette fourchette donne une idée de la dispersion réelle des prix : un bien précis peut s'écarter sensiblement de la médiane selon son étage, son état ou sa surface.
Le bien médian en vente à Hay Riad fait 165 m² et est proposé à 4 000 000 DH.
Évolution sur la période suivie : +7,3 % depuis mars 2026.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 23 214 |
| avril 2026 | 23 817 |
| mai 2026 | 23 515 |
| juin 2026 | 23 515 |
| juillet 2026 | 23 857 |
| août 2026 | 24 248 |
| septembre 2026 | 24 914 |
Comparaison avec Agdal et Souissi
Les trois quartiers ne se situent pas au même niveau de prix.
- Hay Riad affiche un prix demandé au m² nettement plus élevé qu'Agdal.
- Hay Riad et Souissi se situent dans le même ordre de grandeur ; aucun classement fiable n'est possible entre eux.
- Souissi affiche un prix demandé au m² nettement plus élevé qu'Agdal.
Ces écarts de prix au m² coexistent avec des différences de surface. Les biens en vente à Souissi sont nettement plus grands que ceux d'Agdal. Hay Riad et Agdal d'un côté, Hay Riad et Souissi de l'autre, affichent des surfaces médianes du même ordre. Comparer les tickets d'entrée totaux revient donc à comparer des logements qui ne sont pas toujours en concurrence directe.
| Indicateur | Hay Riad | Agdal | Souissi |
|---|---|---|---|
| Prix demandé au m² | 24 914 DH | 19 608 DH | 26 509 DH |
| Prix demandé médian | 4 000 000 DH | 3 000 000 DH | 5 050 000 DH |
| Surface médiane | 165 m² | 155 m² | 179 m² |
| Délai médian d'affichage | 53 j | 69 j | 37 j |
| Annonces retenues | 176 | 175 | 38 |
| Évolution sur la période suivie | +7,3 % depuis mars 2026 | −0,6 % depuis mars 2026 | +0,6 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Le délai d'affichage
Le délai médian mesure combien de temps une annonce reste visible en ligne avant de disparaître. Un délai court indique que les biens quittent rapidement les plateformes. Un délai long laisse en général plus de marge pour négocier.
Une précision importante : une annonce qui disparaît n'est pas nécessairement une vente conclue. Le vendeur peut l'avoir retirée, republiée sous un autre intitulé ou abandonnée sans trouver preneur. Cet indicateur suit l'attention du marché, pas les actes signés chez le notaire.
Au dernier relevé, Hay Riad affiche 53 jours. Agdal présente un délai médian nettement plus long que Hay Riad, et Hay Riad lui-même affiche un délai nettement plus long que Souissi. Agdal est également nettement plus long que Souissi.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 34 |
| avril 2026 | 34 |
| mai 2026 | 72 |
| juin 2026 | 79 |
| juillet 2026 | 92 |
| août 2026 | 112 |
| septembre 2026 | 53 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 27 |
| avril 2026 | 33 |
| mai 2026 | 45 |
| juin 2026 | 54 |
| juillet 2026 | 73 |
| août 2026 | 48 |
| septembre 2026 | 69 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 52 |
| avril 2026 | 45 |
| mai 2026 | 48 |
| juin 2026 | 55 |
| juillet 2026 | 44 |
| août 2026 | 86 |
| septembre 2026 | 37 |
Côté volume, Hay Riad et Agdal concentrent un nombre d'annonces du même ordre, tous deux nettement supérieurs à Souissi. Un marché plus fourni offre davantage de points de comparaison au moment de négocier.
| Mois | Nombre d'annonces, par mois |
|---|---|
| mars 2026 | 159 |
| avril 2026 | 226 |
| mai 2026 | 175 |
| juin 2026 | 179 |
| juillet 2026 | 150 |
| août 2026 | 184 |
| septembre 2026 | 176 |
Le rendement locatif brut
Le rendement locatif brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat. Un appartement acheté 1 000 000 DH et loué 5 000 DH par mois génère 60 000 DH sur l'année, soit 6 % de rendement brut. Ce calcul ignore la fiscalité, les charges de copropriété, les travaux et les périodes sans locataire : le rendement net réel est toujours inférieur.
Les données de location permettent de calculer un ordre de grandeur pour les trois quartiers.
Hay Riad (location). Le loyer demandé médian s'établit à 118 DH le m² par mois. Évolution sur la période suivie : +3,5 % depuis mars 2026. Rapporté au prix de vente médian du quartier, ce ratio donne un rendement brut indicatif.
Agdal (location). Le loyer demandé médian est de 107 DH le m² par mois. Évolution sur la période suivie : stable depuis mars 2026. Le rendement locatif brut d'Agdal est nettement supérieur à celui de Hay Riad.
Souissi (location). Le loyer demandé médian est de 142 DH le m² par mois. Évolution sur la période suivie : +12,7 % depuis mars 2026. Souissi affiche un loyer au m² nettement plus élevé que Hay Riad et qu'Agdal. Son rendement brut se situe dans le même ordre que celui d'Agdal ; aucun classement fiable n'est possible entre eux. Hay Riad et Souissi affichent également un rendement brut du même ordre.
| Indicateur | Hay Riad | Agdal | Souissi |
|---|---|---|---|
| Loyer médian au m² | 118 DH | 107 DH | 142 DH |
| Évolution loyer (période suivie) | +3,5 % depuis mars 2026 | stable depuis mars 2026 | +12,7 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en location, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Pour un acheteur MRE
Plusieurs points méritent attention lorsqu'on prépare un achat depuis l'étranger.
Le volume d'annonces à Hay Riad et à Agdal est élevé, ce qui facilite la comparaison de biens et donne des points de référence pour évaluer un prix demandé. À Souissi, le marché est plus étroit : moins d'annonces signifie moins de repères disponibles.
Le délai d'affichage varie nettement entre les trois quartiers. Un délai plus long à Agdal peut indiquer davantage de marge de négociation, mais peut aussi refléter des biens surévalués ou des vendeurs peu pressés. Un délai court à Souissi suggère que les biens disponibles trouvent rapidement preneur ou sont retirés rapidement.
Les prix présentés ici sont des prix demandés par les vendeurs, jamais des prix de transaction. L'écart entre le prix affiché et le prix finalement payé — la négociation — n'apparaît nulle part dans ces données.
Enfin, les conditions de financement, les frais d'acquisition et la fiscalité applicable aux non-résidents dépendent de situations individuelles. Ces chiffres constituent un point de départ pour calibrer un budget, pas un substitut à un conseil professionnel.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois limites s'imposent avant de tirer des conclusions définitives.
Les prix demandés ne sont pas des prix payés. Une annonce qui disparaît des plateformes n'est pas nécessairement une vente conclue. Les médianes décrivent ce que les vendeurs espèrent obtenir, pas ce que les acheteurs acceptent de payer.
La médiane masque la dispersion interne. Chaque quartier couvre des biens très différents par leur état, leur étage, leur exposition ou leur ancienneté. Un bien précis peut s'écarter sensiblement des valeurs médianes citées ici. Les quartiles bas et haut donnent une première idée de cette dispersion.
Le rendement brut est un indicateur partiel. Il ne tient pas compte des charges, de la fiscalité, des travaux ou des périodes de vacance locative. Le rendement net réel est toujours inférieur au rendement brut calculé à partir des annonces.
Chiffres arrêtés à septembre 2026.