Tanger · Analyse de quartier
Acheter un appartement au centre-ville de Tanger : guide pour les MRE
Deux quartiers tangérois disposent de données fiables pour les acheteurs MRE : le Centre Ville et Malabata. Leurs profils de prix et de liquidité présentent des différences notables, tandis que leur rendement locatif brut est du même ordre.
Pour un Marocain résidant à l'étranger qui envisage d'acheter à Tanger, deux quartiers disposent aujourd'hui de données suffisamment fiables pour être analysés : le Centre Ville et Malabata. Cet article présente leurs indicateurs clés — prix demandés, délais d'affichage, rendement locatif brut — à partir des annonces publiques collectées par Dar Invest. Les chiffres sont mis à jour chaque mois ; les jetons ci-dessous affichent automatiquement les valeurs du dernier relevé.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans toutes les sections qui suivent.
Le prix au mètre carré. On divise le prix affiché d'un appartement par sa surface. Un bien de 100 m² proposé à 1 000 000 DH revient à 10 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer un studio et un grand appartement sur la même base, ce qui serait impossible en regardant les prix totaux seuls.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié des biens est demandée au-dessus, l'autre moitié en dessous. Elle résiste mieux que la moyenne aux biens atypiques — une villa hors de prix suffit à tirer la moyenne vers le haut sans décrire ce qu'un acheteur rencontre réellement.
Les prix demandés au dernier relevé
Au dernier mois relevé, septembre 2026, le mètre carré demandé pour un appartement au Centre Ville de Tanger s'établit à 15 000 DH. À Malabata, la médiane est de 21 288 DH, un niveau nettement plus élevé.
Pour illustrer l'effet concret : un appartement hypothétique de 80 m² valorisé à la médiane de chaque quartier représente un budget sensiblement différent selon le secteur retenu. Ces ordres de grandeur s'obtiennent en appliquant la médiane du quartier à une surface donnée ; aucun bien précis ne s'y conforme exactement.
La surface médiane des biens en vente est du même ordre dans les deux quartiers — aucun classement n'est possible entre eux sur ce point. Un appartement médian au Centre Ville fait 108 m² et se demande 1 800 000 DH. À Malabata, la surface médiane est de 110 m², pour un prix médian de 2 400 000 DH.
| Indicateur | Centre Ville | Malabata |
|---|---|---|
| Prix demandé au m² | 15 000 DH | 21 288 DH |
| Prix demandé médian | 1 800 000 DH | 2 400 000 DH |
| Surface médiane | 108 m² | 110 m² |
| Délai médian d'affichage | 0 j | 0 j |
| Annonces retenues | 137 | 82 |
| Évolution sur la période suivie | −4,5 % depuis mars 2026 | +35,5 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Les trajectoires de prix
Les graphiques ci-dessous couvrent la même fenêtre temporelle pour chacun des deux quartiers.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 15 714 |
| avril 2026 | 15 470 |
| mai 2026 | 15 663 |
| juin 2026 | 15 500 |
| juillet 2026 | 16 036 |
| août 2026 | 15 942 |
| septembre 2026 | 15 000 |
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 15 714 |
| avril 2026 | 18 009 |
| mai 2026 | 21 601 |
| juin 2026 | 20 662 |
| juillet 2026 | 24 138 |
| août 2026 | 17 000 |
| septembre 2026 | 21 288 |
Évolution sur la période suivie : −4,5 % depuis mars 2026 pour le Centre Ville. À Malabata : +35,5 % depuis mars 2026. Le prix demandé au Centre Ville a suivi une baisse modérée sur la fenêtre suivie, tandis que celui de Malabata a progressé de façon nette. Le niveau demandé à Malabata reste nettement plus élevé que celui du Centre Ville.
Un point de méthode : ces médianes portent sur des annonces, donc sur des prix demandés. Elles disent ce que les vendeurs espèrent, pas ce que les acheteurs paient. L'écart entre les deux — la négociation — n'apparaît nulle part dans ces chiffres.
Le volume d'annonces et le délai d'affichage
Le Centre Ville concentre nettement plus d'annonces de vente que Malabata au dernier relevé : 137 contre 82. Un volume plus élevé signifie davantage de choix, mais aussi potentiellement plus de concurrence entre vendeurs.
Le délai médian d'affichage mesure la durée pendant laquelle une annonce reste visible en ligne. Un délai court signale un secteur où les biens disparaissent rapidement des plateformes. Un délai long donne en général plus de marge pour négocier.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 23 |
| avril 2026 | 20 |
| mai 2026 | 8 |
| juin 2026 | 14 |
| juillet 2026 | 82 |
| août 2026 | 0 |
| septembre 2026 | 0 |
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 5 |
| avril 2026 | 4 |
| mai 2026 | 17 |
| juin 2026 | 25 |
| juillet 2026 | 125 |
| août 2026 | 0 |
| septembre 2026 | 0 |
Au dernier relevé, le Centre Ville affiche 0 jours, contre 0 jours à Malabata.
Une précision s'impose : une annonce qui disparaît n'a pas forcément trouvé preneur. Le vendeur peut l'avoir retirée, republiée sous un autre intitulé, ou abandonnée sans jamais rencontrer d'acheteur. L'indicateur suit l'attention du marché plutôt que les actes signés.
Le rendement locatif brut
Un mot sur cette notion, souvent mal comprise. Le rendement brut rapporte les loyers d'une année au prix d'achat. Un appartement acheté 1 000 000 DH et loué 5 000 DH par mois rapporte 60 000 DH sur l'année, soit 6 % de rendement brut. Le mot « brut » a son importance : ce calcul ignore la fiscalité, les charges, les travaux et les mois sans locataire, qui amputent tous le résultat final.
Au Centre Ville, le loyer médian demandé s'établit à 82 DH le mètre carré par mois. Évolution sur la période suivie : −7,9 % depuis mars 2026. À Malabata, le loyer médian demandé est de 111 DH le mètre carré par mois — un niveau nettement plus élevé qu'au Centre Ville. Évolution sur la période suivie : −5,1 % depuis mars 2026.
Rapporté au prix de vente médian de chaque quartier, le ratio loyer/prix donne un ordre de grandeur du rendement brut potentiel. Les données actuelles indiquent que ce rendement brut est du même ordre dans les deux quartiers — aucun classement n'est possible entre eux sur ce point. Ces ordres de grandeur ne valent pas engagement : les conditions réelles d'un investissement locatif dépendent de nombreux facteurs que les annonces ne capturent pas.
Pour un acheteur MRE
Plusieurs éléments méritent d'être mis en regard avant toute décision.
Budget d'entrée. Le prix demandé au mètre carré est nettement plus élevé à Malabata qu'au Centre Ville. Pour une surface équivalente, le ticket d'entrée sera donc sensiblement plus élevé à Malabata.
Liquidité apparente. Le Centre Ville dispose d'un volume d'annonces nettement supérieur à Malabata. Un marché plus fourni offre davantage de points de comparaison pour négocier, mais aussi davantage de concurrence entre biens similaires.
Rendement locatif brut. Les données actuelles ne permettent pas de départager les deux quartiers sur ce critère : le rendement brut est du même ordre dans les deux secteurs.
Trajectoire de prix. Le prix demandé au Centre Ville a suivi une baisse modérée sur la fenêtre suivie, tandis que celui de Malabata a progressé de façon nette. Ces tendances peuvent s'inverser ; elles décrivent la fenêtre couverte par les données, pas une projection.
Cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les démarches d'acquisition pour les MRE impliquent des étapes spécifiques — rapatriement de fonds, choix du notaire, fiscalité du pays de résidence — qui relèvent de professionnels qualifiés.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois réserves s'imposent avant d'en tirer une décision d'achat.
Les prix sont des prix demandés, jamais des prix de transaction. L'écart entre le prix affiché et le prix signé — la négociation — n'apparaît nulle part dans ces données.
Les quartiers ne sont pas homogènes. Le « Centre Ville » de Tanger couvre plusieurs poches dont les prix peuvent s'écarter nettement de la médiane. Un bien précis peut donc sortir très loin des valeurs citées ici. Il en va de même pour Malabata.
Enfin, les données de location reposent sur un volume d'annonces qui peut passer sous notre seuil de fiabilité certains mois. Si une cellule de location disparaît d'un relevé à l'autre, le rendement brut correspondant n'est plus calculable de façon fiable.
Chiffres arrêtés à septembre 2026.