Rabat · Analyse de quartier
Agdal (Rabat) : le seul quartier de la capitale où le prix demandé n'a pas bougé
L'Agdal est le premier marché d'appartements de Rabat en volume. C'est aussi le seul dont le prix demandé n'a pas bougé depuis mars 2026, pendant que Souissi gagnait près de 20 %.
Agdal (Rabat) : le seul quartier de la capitale où le prix demandé n'a pas bougé
L'Agdal est le quartier résidentiel et commerçant qui s'étend au sud-ouest du centre de Rabat, entre l'avenue de France et le quartier Hassan. C'est aussi le plus profond marché d'appartements de la ville : entre 122 et 212 annonces de vente actives chaque mois depuis mars 2026, devant Hay Riad et loin devant Souissi.
Sur cinq mois de relevés, un chiffre ne bouge pas.
Un prix demandé plat depuis mars
Le prix demandé médian s'établit à 20 000 DH/m² en juillet 2026. En mars, il était à 19 708 DH/m². Soit 1,5 % d'écart sur cinq mois, ce qui, à ce niveau de volume, ne se distingue pas du bruit de composition du stock.
La comparaison avec les deux autres quartiers rabatis suivis en continu donne la mesure de cette platitude.
| Quartier | Mars 2026 | Juillet 2026 | Écart |
|---|---|---|---|
| Agdal | 19 708 DH/m² | 20 000 DH/m² | +1,5 % |
| Hay Riad | 23 121 DH/m² | 24 103 DH/m² | +4,2 % |
| Souissi | 26 752 DH/m² | 32 037 DH/m² | +19,8 % |
Souissi a pris 5 285 DH/m² en cinq mois. L'Agdal, 292. Les deux quartiers sont voisins et s'adressent à des acheteurs qui se recoupent sur la tranche haute, mais l'écart de prix demandé entre eux est passé de 36 % à 60 %.
Ce que le prix au m² masque
Le budget médian, lui, a augmenté : 2 700 000 DH en mars, 3 125 000 DH en juillet. Regardez la surface médiane et l'explication tient en une ligne : elle passe de 145 à 150 m², et le stock de juillet est plus riche en 4 et 5 pièces.
Le budget qu'il faut sortir augmente sans que le mètre carré coûte plus cher. Les deux chiffres racontent des choses différentes et ne se substituent pas l'un à l'autre.
La dispersion s'élargit dans le même mouvement. Le rapport entre le quartile haut et le quartile bas des prix au m² passe de 1,29 à 1,44 : en juillet, un quart des annonces se situent sous 16 600 DH/m² et un quart au-dessus de 23 903 DH/m². Un écart de 7 300 DH/m² sur un bien de 150 m² représente plus d'un million de dirhams. Négocier à l'Agdal suppose de savoir dans quel quart on se trouve.
Le stock s'installe
Le second signal est moins confortable à lire. Le délai médian de disparition d'une annonce passe de 22 jours en mars à 74 jours en juillet. Hay Riad suit la même pente, de 28 à 59 jours. Souissi reste à 26 jours mais sur des volumes bien plus faibles, donc plus volatils.
Précision qui compte : une annonce qui disparaît n'est pas une vente. Elle peut avoir été retirée du site, ou republiée sous une autre référence par une agence concurrente. Ce que nous mesurons ici est une durée de présence en ligne. Personne au Maroc ne publie d'indice de prix de transaction.
Cela dit, une durée de présence qui triple pendant que le prix demandé reste fixe décrit une situation reconnaissable : des vendeurs qui tiennent leur prix et un stock qui s'accumule.
Le meilleur rendement locatif de Rabat
Côté location, le loyer médian demandé à l'Agdal est de 107 DH/m² par mois en juillet, sur 214 annonces. Rapporté au prix de vente médian, cela donne un rendement locatif brut de 6,42 %.
| Quartier | Vente | Location | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Agdal | 20 000 DH/m² | 107 DH/m²/mois | 6,42 % |
| Hay Riad | 24 103 DH/m² | 113 DH/m²/mois | 5,63 % |
| Souissi | 32 037 DH/m² | 136 DH/m²/mois | 5,09 % |
L'Agdal arrive premier des trois. Le mécanisme est arithmétique : les loyers des trois quartiers se tiennent dans un mouchoir de poche quand les prix de vente vont de 20 000 à 32 000 DH/m². Le marché locatif rabati valorise beaucoup moins l'adresse que le marché de la vente.
Rappel utile : ce rendement est brut. Il ignore la taxe d'habitation et la taxe de services communaux, les charges de copropriété et la vacance locative. Il ignore aussi l'impôt sur les revenus fonciers et les frais de gestion, qui pèsent lourd quand on pilote le bien depuis l'étranger. L'écart entre ce 6,42 % brut et ce qui reste réellement en poche dépasse couramment deux points.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ils portent sur des prix demandés par les vendeurs, relevés sur cinq places de marché. Le prix auquel un acte se signe chez le notaire reste, au Maroc, une information privée.
Ils portent sur les appartements. La villa est trop peu représentée à l'Agdal pour produire une médiane exploitable — entre 1 et 3 annonces par mois selon les relevés.
Ils ne disent rien de l'étage, de l'exposition, de l'état des parties communes ni de la présence d'un ascenseur, qui expliquent une bonne part de l'écart entre 16 600 et 23 903 DH/m². Ces caractéristiques ne sont pas renseignées de façon fiable dans les annonces.