Marrakech · Analyse de quartier
Acheter à Agdal Marrakech : ce que disent les prix demandés
Agdal affiche un prix demandé au m² parmi les plus élevés de Marrakech, des biens nettement plus grands que dans plusieurs quartiers voisins, et un marché locatif dont les loyers demandés sont en baisse modérée. Voici les chiffres du dernier relevé.
Agdal est l'un des quartiers résidentiels de Marrakech pour lesquels Dar Invest dispose de données de vente et de location. Cet article présente les indicateurs du dernier relevé et les replace dans le contexte des autres quartiers de la ville suivis par la plateforme.
Comment lire les chiffres de cet article
Deux notions reviennent dans toutes les sections ci-dessous.
Le prix au mètre carré. On divise le prix affiché d'un appartement par sa surface. Un bien de 100 m² proposé à 1 000 000 DH revient à 10 000 DH le mètre carré. Cette unité permet de comparer un studio et un grand appartement sur la même base, ce qui serait impossible en regardant les prix totaux seuls.
La médiane. C'est la valeur qui coupe les annonces en deux moitiés égales : la moitié des biens est proposée au-dessus, l'autre moitié en dessous. Une seule villa hors de prix suffit à tirer une moyenne vers le haut sans déplacer la médiane. Sur un marché aussi hétérogène que celui de Marrakech, la médiane décrit mieux ce qu'un acheteur rencontre réellement.
Les chiffres d'Agdal au dernier relevé
Au dernier mois relevé, septembre 2026, les annonces de vente retenues pour Agdal s'élèvent à 69. Le prix demandé médian au mètre carré est de 24 211 DH. Un appartement médian fait 95 m² et se demande 2 350 000 DH.
La fourchette centrale des prix s'étend de 21 154 DH le m² (quartile bas) à 27 368 DH le m² (quartile haut). La moitié des annonces se situe dans cet intervalle ; les biens en dehors correspondent à des configurations atypiques ou à des niveaux de prestations très différents.
| Indicateur | Agdal (vente) |
|---|---|
| Prix demandé médian au m² | 24 211 DH |
| Quartile bas (25 %) | 21 154 DH |
| Quartile haut (75 %) | 27 368 DH |
| Prix demandé médian du bien | 2 350 000 DH |
| Surface médiane | 95 m² |
| Délai médian d'affichage | 16 j |
| Annonces retenues | 69 |
| Évolution sur la période suivie | +0,9 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Évolution du prix demandé au m²
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 24 000 |
| avril 2026 | 26 437 |
| mai 2026 | 24 545 |
| juin 2026 | 24 545 |
| août 2026 | 25 521 |
| septembre 2026 | 24 211 |
Évolution sur la période suivie : +0,9 % depuis mars 2026. Le prix demandé au m² à Agdal est stable sur la fenêtre couverte par les données.
Agdal dans le contexte des autres quartiers de Marrakech
Dar Invest suit plusieurs quartiers de Marrakech en vente. Les comparaisons ci-dessous reposent uniquement sur les faits établis par les données du dernier relevé.
Niveau de prix. Le prix demandé au m² à Agdal est nettement plus élevé qu'à Guéliz, qu'à Route de Casablanca, qu'à M'Hamid et qu'à Semlalia. Agdal et Hivernage affichent des prix au m² du même ordre : aucun classement entre ces deux quartiers n'est possible à partir des données actuelles.
Trajectoires. Le prix demandé au m² est stable à Agdal sur la fenêtre suivie. À Guéliz et à M'Hamid, la hausse est nette sur la même période. À Hivernage, la hausse est modérée. À Route de Casablanca et à Semlalia, le prix est stable, comme à Agdal.
Surface des biens. Les appartements mis en vente à Agdal sont nettement plus grands que ceux de Guéliz, de Route de Casablanca et de M'Hamid. La surface médiane à Agdal est du même ordre que celle d'Hivernage et de Semlalia.
Volume d'annonces. Guéliz et Route de Casablanca concentrent nettement plus d'annonces de vente qu'Agdal. Agdal et Hivernage, M'Hamid et Semlalia affichent des volumes du même ordre entre eux.
| Quartier | Prix médian au m² | Surface médiane | Délai médian | Annonces | Évolution |
|---|---|---|---|---|---|
| Agdal | 24 211 DH | 95 m² | 16 j | 69 | +0,9 % depuis mars 2026 |
| Guéliz | 20 542 DH | 72 m² | 13 j | 252 | +8,3 % depuis mars 2026 |
| Route de Casablanca | 14 769 DH | 74 m² | 44 j | 106 | +1,1 % depuis mars 2026 |
| Hivernage | 23 748 DH | 96 m² | 11 j | 78 | +2,5 % depuis mars 2026 |
| M'Hamid | 8 281 DH | 64 m² | 3 j | 84 | +13,9 % depuis mars 2026 |
| Semlalia | 15 545 DH | 94 m² | 21 j | 58 | −1,2 % depuis mars 2026 |
Tableau : appartements en vente, annonces publiques, valeurs arrêtées à septembre 2026.
Le délai d'affichage
Le délai médian mesure combien de jours une annonce reste visible en ligne avant de disparaître. Un délai court indique que les biens quittent rapidement les plateformes. Un délai long laisse en général plus de marge pour négocier, même si une annonce qui disparaît n'a pas forcément trouvé preneur : le vendeur peut l'avoir retirée, republiée sous un autre intitulé, ou abandonnée sans transaction.
| Mois | Délai médian, en jours |
|---|---|
| mars 2026 | 12 |
| avril 2026 | 12 |
| mai 2026 | 13 |
| juin 2026 | 13 |
| août 2026 | 35 |
| septembre 2026 | 16 |
À Agdal, le délai médian d'affichage est de 16 jours au dernier relevé. Ce délai est nettement plus court qu'à Route de Casablanca et qu'à Semlalia. Il est nettement plus long qu'à Hivernage et qu'à M'Hamid. Agdal et Guéliz affichent des délais du même ordre.
Le marché locatif à Agdal
Dar Invest suit également les annonces de location à Agdal. Au dernier relevé, le loyer médian demandé s'établit à 140 DH par mètre carré et par mois.
| Mois | Prix médian, en DH/m² |
|---|---|
| mars 2026 | 145 |
| avril 2026 | 144 |
| mai 2026 | 141 |
| juin 2026 | 137 |
| juillet 2026 | 143 |
| août 2026 | 139 |
| septembre 2026 | 140 |
Évolution sur la période suivie : −3,4 % depuis mars 2026. Le loyer demandé au m² est en baisse modérée sur la fenêtre couverte.
Rendement locatif brut. Ce ratio rapporte les loyers annuels au prix d'achat. Un appartement acheté 1 000 000 DH et loué 5 000 DH par mois génère 60 000 DH sur l'année, soit 6 % de rendement brut. Le mot « brut » a son importance : ce calcul ignore la fiscalité, les charges de copropriété, les travaux et les périodes sans locataire, qui amputent tous le résultat réel. Les données de vente et de location d'Agdal permettent d'estimer cet ordre de grandeur à partir des médianes du dernier relevé, sans que ce chiffre vaille engagement.
Pour un acheteur MRE
Plusieurs caractéristiques du marché d'Agdal méritent d'être gardées en tête lors d'une recherche depuis l'étranger.
Le ticket d'entrée médian est élevé par rapport à la plupart des autres quartiers de Marrakech suivis par Dar Invest. Les biens sont nettement plus grands qu'à Guéliz ou à Route de Casablanca, ce qui explique en partie cet écart de budget total.
Le volume d'annonces à Agdal est plus limité que dans les quartiers les plus actifs de la ville. Cela signifie qu'une recherche peut prendre plus de temps et que les opportunités sont moins fréquentes. Le délai d'affichage médian donne un repère sur la vitesse à laquelle les biens quittent les plateformes, mais il ne préjuge pas du délai réel de négociation ni de la signature.
Les prix demandés sont des prix affichés par les vendeurs. L'écart entre ce qu'un vendeur demande et ce qu'un acheteur paie — la négociation — n'apparaît nulle part dans ces données. Un accompagnement local reste utile pour évaluer la marge réelle sur un bien précis.
Enfin, le marché locatif d'Agdal montre un loyer demandé en baisse modérée sur la période suivie. Un acheteur qui envisage une mise en location doit en tenir compte dans ses projections, sans extrapoler cette tendance au-delà de la fenêtre couverte par les données.
Ce que ces chiffres ne règlent pas
Trois limites s'imposent avant de tirer une décision d'achat de cet article.
Des prix demandés, pas des prix de transaction. Toutes les valeurs citées ici sont des prix affichés par des vendeurs sur des plateformes publiques. Elles ne reflètent pas les prix effectivement payés lors des actes notariés.
Un quartier n'est pas homogène. La médiane d'Agdal couvre des biens très différents en termes de standing, d'étage, d'état et de configuration. Un bien précis peut s'écarter nettement des valeurs médianes citées.
Le volume d'annonces varie. Certains mois, le nombre d'annonces retenues peut passer sous notre seuil de fiabilité. Dans ce cas, les indicateurs ne sont pas publiés pour ce relevé. Le nombre d'annonces retenues (69) figure dans le tableau pour permettre d'apprécier la robustesse des chiffres du mois en cours.
Chiffres arrêtés à septembre 2026.