Marrakech · Análisis de barrio
Precios inmobiliarios en Marrakech: análisis por barrio
Los barrios de Marrakech presentan niveles de precios pedidos muy dispares, plazos de publicación desiguales y trayectorias que divergen según la zona. Un repaso con cifras, actualizado cada mes.
Marrakech reúne barrios cuyos mercados inmobiliarios funcionan de forma muy diferente: volumen de anuncios, niveles de precios, tamaños de los inmuebles y velocidad de rotación no se parecen de un sector a otro. Este artículo reúne los indicadores disponibles para seis barrios cubiertos por los datos de Dar Invest, actualizados cada mes.
Cómo leer las cifras de este artículo
Dos conceptos aparecen en todas las secciones siguientes.
El precio por metro cuadrado. Se divide el precio pedido de un inmueble entre su superficie. Un apartamento de 100 m² ofrecido a 1 000 000 MAD equivale a 10 000 MAD por metro cuadrado. Esta unidad permite comparar un estudio y un apartamento grande sobre la misma base, lo que sería imposible mirando solo los precios totales.
La mediana. Es el valor que divide los anuncios en dos mitades iguales: la mitad de los inmuebles se ofrece por encima y la otra mitad por debajo. Resiste mejor que la media a los inmuebles atípicos: una villa a precio excepcional no la desplaza tanto como desplazaría una media. En un mercado heterogéneo como el de Marrakech, la mediana describe mejor lo que un comprador encuentra realmente.
Todos los precios citados son precios pedidos por los vendedores, nunca precios de transacción. Lo que los compradores pagan efectivamente, tras la negociación, no aparece en estos datos.
Guéliz (venta)
Guéliz es el barrio que concentra con diferencia el mayor volumen de anuncios de venta entre los seguidos en Marrakech. Esta profundidad de mercado hace que la mediana sea más robusta que en los barrios con menos anuncios.
En el último registro, septiembre de 2026, el precio pedido por m² se sitúa en 20.542 MAD. El inmueble mediano tiene 72 m² por un precio total pedido de 1.450.000 MAD. El plazo mediano de publicación es de 13 días.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Precio pedido por m² | 20.542 MAD |
| Precio pedido mediano | 1.450.000 MAD |
| Superficie mediana | 72 m² |
| Plazo mediano de publicación | 13 días |
| Anuncios considerados | 252 |
| Evolución en el período seguido | +8,3 % desde marzo de 2026 |
Tabla: apartamentos en venta, anuncios públicos, valores a septiembre de 2026.
| Mes | Precio mediano, en MAD/m² |
|---|---|
| marzo de 2026 | 18.966 |
| abril de 2026 | 20.474 |
| mayo de 2026 | 19.943 |
| junio de 2026 | 20.000 |
| julio de 2026 | 21.366 |
| agosto de 2026 | 20.542 |
| septiembre de 2026 | 20.542 |
| Mes | Plazo mediano, en días |
|---|---|
| marzo de 2026 | 12 |
| abril de 2026 | 12 |
| mayo de 2026 | 12 |
| junio de 2026 | 13 |
| julio de 2026 | 13 |
| agosto de 2026 | 16 |
| septiembre de 2026 | 13 |
Ruta de Casablanca (venta)
La Ruta de Casablanca presenta un volumen de anuncios claramente inferior al de Guéliz, pero claramente superior al de Hivernage, Palmeraie y Semlalia. Los inmuebles ofrecidos tienen una superficie comparable a los de Guéliz.
El precio pedido por m² es claramente inferior al de Guéliz y claramente inferior al de Hivernage. Se sitúa en el mismo orden que Palmeraie y Semlalia.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Precio pedido por m² | 14.769 MAD |
| Precio pedido mediano | 1.198.000 MAD |
| Superficie mediana | 74 m² |
| Plazo mediano de publicación | 44 días |
| Anuncios considerados | 106 |
| Evolución en el período seguido | +1,1 % desde marzo de 2026 |
Tabla: apartamentos en venta, anuncios públicos, valores a septiembre de 2026.
El plazo mediano de publicación es claramente más largo en la Ruta de Casablanca que en Guéliz, Hivernage, M'Hamid, Palmeraie y Semlalia. Es el barrio donde los anuncios permanecen visibles más tiempo entre los seguidos aquí.
| Mes | Precio mediano, en MAD/m² |
|---|---|
| marzo de 2026 | 14.607 |
| abril de 2026 | 15.116 |
| mayo de 2026 | 15.385 |
| junio de 2026 | 15.392 |
| julio de 2026 | 16.134 |
| agosto de 2026 | 15.476 |
| septiembre de 2026 | 14.769 |
| Mes | Plazo mediano, en días |
|---|---|
| marzo de 2026 | 13 |
| abril de 2026 | 12 |
| mayo de 2026 | 12 |
| junio de 2026 | 14 |
| julio de 2026 | 36 |
| agosto de 2026 | 21 |
| septiembre de 2026 | 44 |
Hivernage (venta)
Hivernage es el barrio con el precio pedido por m² más elevado entre los cubiertos en este artículo: supera claramente a Guéliz, Ruta de Casablanca, M'Hamid, Palmeraie y Semlalia. Los inmuebles ofrecidos son claramente más grandes que en Guéliz y Ruta de Casablanca, lo que se traduce en tickets de entrada sensiblemente más altos.
El volumen de anuncios es claramente inferior al de Guéliz y al de Ruta de Casablanca, en el mismo orden que M'Hamid y Palmeraie.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Precio pedido por m² | 23.748 MAD |
| Precio pedido mediano | 1.928.000 MAD |
| Superficie mediana | 96 m² |
| Plazo mediano de publicación | 11 días |
| Anuncios considerados | 78 |
| Evolución en el período seguido | +2,5 % desde marzo de 2026 |
Tabla: apartamentos en venta, anuncios públicos, valores a septiembre de 2026.
| Mes | Precio mediano, en MAD/m² |
|---|---|
| marzo de 2026 | 23.171 |
| abril de 2026 | 24.000 |
| mayo de 2026 | 21.788 |
| junio de 2026 | 21.852 |
| julio de 2026 | 23.862 |
| agosto de 2026 | 23.706 |
| septiembre de 2026 | 23.748 |
| Mes | Plazo mediano, en días |
|---|---|
| marzo de 2026 | 12 |
| abril de 2026 | 12 |
| mayo de 2026 | 14 |
| junio de 2026 | 14 |
| julio de 2026 | 19 |
| agosto de 2026 | 33 |
| septiembre de 2026 | 11 |
M'Hamid (venta)
M'Hamid presenta el precio pedido por m² más bajo entre los seis barrios seguidos: es claramente inferior al de Guéliz, Ruta de Casablanca, Hivernage, Palmeraie y Semlalia. Los inmuebles ofrecidos son claramente más pequeños que en la mayoría de los demás barrios.
A cambio, el plazo mediano de publicación es claramente más corto que en Guéliz, Ruta de Casablanca, Hivernage, Palmeraie y Semlalia: los anuncios desaparecen rápidamente de las plataformas.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Precio pedido por m² | 8281 MAD |
| Precio pedido mediano | 595.000 MAD |
| Superficie mediana | 64 m² |
| Plazo mediano de publicación | 3 días |
| Anuncios considerados | 84 |
| Evolución en el período seguido | +13,9 % desde marzo de 2026 |
Tabla: apartamentos en venta, anuncios públicos, valores a septiembre de 2026.
| Mes | Precio mediano, en MAD/m² |
|---|---|
| marzo de 2026 | 7270 |
| abril de 2026 | 7791 |
| mayo de 2026 | 8525 |
| junio de 2026 | 8103 |
| julio de 2026 | 8276 |
| agosto de 2026 | 8316 |
| septiembre de 2026 | 8281 |
| Mes | Plazo mediano, en días |
|---|---|
| marzo de 2026 | 9 |
| abril de 2026 | 3 |
| mayo de 2026 | 1 |
| junio de 2026 | 6 |
| julio de 2026 | 38 |
| agosto de 2026 | 27 |
| septiembre de 2026 | 3 |
Palmeraie (venta)
La Palmeraie se distingue por inmuebles claramente más grandes que Guéliz, Ruta de Casablanca, Hivernage, M'Hamid y Semlalia. El precio pedido por m² se sitúa en el mismo orden que Ruta de Casablanca y Semlalia, claramente por debajo de Guéliz e Hivernage, claramente por encima de M'Hamid.
El plazo mediano de publicación es claramente más largo que en Guéliz, Hivernage y M'Hamid, en el mismo orden que Semlalia.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Precio pedido por m² | 16.977 MAD |
| Precio pedido mediano | 2.000.000 MAD |
| Superficie mediana | 116 m² |
| Plazo mediano de publicación | 18 días |
| Anuncios considerados | 65 |
| Evolución en el período seguido | +6,1 % desde marzo de 2026 |
Tabla: apartamentos en venta, anuncios públicos, valores a septiembre de 2026.
| Mes | Precio mediano, en MAD/m² |
|---|---|
| marzo de 2026 | 16.000 |
| abril de 2026 | 16.667 |
| mayo de 2026 | 17.406 |
| junio de 2026 | 17.210 |
| julio de 2026 | 16.146 |
| agosto de 2026 | 16.667 |
| septiembre de 2026 | 16.977 |
| Mes | Plazo mediano, en días |
|---|---|
| marzo de 2026 | 14 |
| abril de 2026 | 12 |
| mayo de 2026 | 11 |
| junio de 2026 | 10 |
| julio de 2026 | 13 |
| agosto de 2026 | 48 |
| septiembre de 2026 | 18 |
Semlalia (venta)
Semlalia presenta un perfil cercano al de Palmeraie en varios indicadores: precio pedido por m² del mismo orden, plazo de publicación del mismo orden, volumen de anuncios del mismo orden. Los inmuebles son claramente más grandes que en Guéliz, Ruta de Casablanca y M'Hamid, pero claramente más pequeños que en Palmeraie.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Precio pedido por m² | 15.545 MAD |
| Precio pedido mediano | 1.325.000 MAD |
| Superficie mediana | 94 m² |
| Plazo mediano de publicación | 21 días |
| Anuncios considerados | 58 |
| Evolución en el período seguido | −1,2 % desde marzo de 2026 |
Tabla: apartamentos en venta, anuncios públicos, valores a septiembre de 2026.
| Mes | Precio mediano, en MAD/m² |
|---|---|
| marzo de 2026 | 15.732 |
| abril de 2026 | 16.405 |
| mayo de 2026 | 17.647 |
| junio de 2026 | 17.410 |
| julio de 2026 | 17.410 |
| agosto de 2026 | 15.211 |
| septiembre de 2026 | 15.545 |
| Mes | Plazo mediano, en días |
|---|---|
| marzo de 2026 | 12 |
| abril de 2026 | 12 |
| mayo de 2026 | 12 |
| junio de 2026 | 14 |
| julio de 2026 | 14 |
| agosto de 2026 | 19 |
| septiembre de 2026 | 21 |
Tabla comparativa — venta
| Barrio | Precio por m² | Precio mediano total | Superficie mediana | Plazo mediano | Anuncios | Evolución |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Guéliz | 20.542 MAD | 1.450.000 MAD | 72 m² | 13 días | 252 | +8,3 % desde marzo de 2026 |
| Ruta de Casablanca | 14.769 MAD | 1.198.000 MAD | 74 m² | 44 días | 106 | +1,1 % desde marzo de 2026 |
| Hivernage | 23.748 MAD | 1.928.000 MAD | 96 m² | 11 días | 78 | +2,5 % desde marzo de 2026 |
| M'Hamid | 8281 MAD | 595.000 MAD | 64 m² | 3 días | 84 | +13,9 % desde marzo de 2026 |
| Palmeraie | 16.977 MAD | 2.000.000 MAD | 116 m² | 18 días | 65 | +6,1 % desde marzo de 2026 |
| Semlalia | 15.545 MAD | 1.325.000 MAD | 94 m² | 21 días | 58 | −1,2 % desde marzo de 2026 |
Tabla: apartamentos en venta, anuncios públicos, valores a septiembre de 2026.
Alquiler y rentabilidad bruta
Los datos de alquiler están disponibles para Guéliz, Ruta de Casablanca e Hivernage. M'Hamid, Palmeraie y Semlalia no superan el umbral de fiabilidad en alquiler: no se puede calcular ninguna cifra de alquiler ni de rentabilidad para estos tres barrios.
Guéliz (alquiler)
El alquiler pedido por m² se sitúa en 113 MAD al mes en el último registro. Evolución en el período seguido: −5,8 % desde marzo de 2026.
Ruta de Casablanca (alquiler)
El alquiler pedido por m² se sitúa en 89 MAD al mes. El alquiler por m² es claramente inferior al de Guéliz. Evolución en el período seguido: −4,3 % desde marzo de 2026.
Hivernage (alquiler)
El alquiler pedido por m² se sitúa en 132 MAD al mes. Es claramente más elevado que en Guéliz y Ruta de Casablanca. Evolución en el período seguido: +4,8 % desde marzo de 2026.
Rentabilidad bruta en alquiler
Una nota sobre este concepto. La rentabilidad bruta relaciona los alquileres anuales con el precio de compra. Un apartamento comprado por 1 000 000 MAD y alquilado a 5 000 MAD al mes genera 60 000 MAD al año, es decir, una rentabilidad bruta del 6 %. Este cálculo ignora los impuestos, los gastos, las obras y los períodos sin inquilino, que reducen todos el resultado real.
En los tres barrios que disponen de datos de ambos lados, la rentabilidad bruta estimada en alquiler es del mismo orden entre Guéliz, Ruta de Casablanca e Hivernage: no es posible establecer ninguna clasificación entre ellos en este indicador en el último registro.
Para un comprador MRE
Varios puntos merecen atención antes de iniciar un proceso de compra en Marrakech desde el extranjero.
El plazo de publicación varía considerablemente según el barrio. Un plazo corto indica que los anuncios desaparecen rápidamente de las plataformas, lo que deja menos tiempo para organizar una visita desde el extranjero. Un plazo largo ofrece en general más margen para preparar un desplazamiento y negociar. M'Hamid presenta los plazos más cortos entre los barrios seguidos; la Ruta de Casablanca presenta el plazo más largo, mientras que Palmeraie y Semlalia también presentan plazos claramente más largos que Guéliz, Hivernage y M'Hamid, pero más cortos que la Ruta de Casablanca.
Las superficies medianas difieren claramente de un barrio a otro. Comparar los precios por m² neutraliza esta diferencia, pero el presupuesto total a movilizar depende también del tamaño de los inmuebles disponibles en el barrio buscado. Palmeraie y Semlalia ofrecen inmuebles claramente más grandes que Guéliz o M'Hamid.
Los datos de alquiler no están disponibles para M'Hamid, Palmeraie y Semlalia. Un comprador que contemple poner el inmueble en alquiler no dispone de un indicador de alquiler fiable para estos barrios en los datos actuales.
Por último, los precios citados son precios pedidos. La diferencia entre lo que el vendedor publica y lo que el comprador paga —la negociación— no aparece en ningún lugar de estas cifras.
Lo que estas cifras no resuelven
Tres limitaciones se imponen antes de cualquier decisión.
Los datos de alquiler son parciales. M'Hamid, Palmeraie y Semlalia no disponen de un volumen de anuncios de alquiler suficiente para calcular medianas fiables. Cualquier estimación de rentabilidad para estos barrios se basa en datos externos a este artículo.
Los barrios no son homogéneos. Cada uno de los sectores cubiertos aquí agrupa inmuebles muy diferentes. Un apartamento concreto puede alejarse claramente de la mediana del barrio, según su planta, su estado o su distribución.
Un anuncio que desaparece no es una venta. El plazo de publicación mide el tiempo de presencia en línea, no el tiempo hasta la firma. Un vendedor puede retirar su anuncio, volver a publicarlo con otro título o renunciar a vender sin que se haya firmado ningún acto.
Datos actualizados a septiembre de 2026.