Marrakech · Análisis de barrio
Comprar en Hivernage Marrakech: precio solicitado notablemente más alto que en los demás barrios seguidos
Hivernage registra el precio solicitado por m² más alto entre los barrios de Marrakech seguidos por Dar Invest, con inmuebles sensiblemente más grandes que en la mayoría de los demás sectores de la ciudad.
Hivernage concentra una oferta de inmuebles cuyo precio solicitado por metro cuadrado supera claramente al de todos los demás barrios de Marrakech seguidos por Dar Invest. Este posicionamiento se observa tanto en venta como en alquiler. El artículo siguiente se basa únicamente en anuncios públicos recopilados cada mes; las cifras se actualizan de forma automática.
Cómo leer las cifras de este artículo
Dos conceptos aparecen en todas las secciones.
El precio por metro cuadrado. Se divide el precio publicado de un inmueble entre su superficie. Un apartamento de 100 m² ofrecido a 2 000 000 MAD equivale a 20 000 MAD por metro cuadrado. Esta unidad permite comparar un estudio y un apartamento grande con la misma referencia, algo imposible si solo se miran los precios totales.
La mediana. Es el valor que divide los anuncios en dos mitades iguales: la mitad pide más, la mitad pide menos. Una sola villa de precio desorbitado bastaría para elevar la media sin modificar la mediana. En un mercado tan heterogéneo como el de Hivernage, la mediana describe mejor lo que un comprador encuentra realmente.
Las cifras del último registro
En el último mes registrado, septiembre de 2026, el mercado de venta en Hivernage presenta los siguientes indicadores.
| Indicador | Hivernage (venta) |
|---|---|
| Precio solicitado mediano por m² | 23.748 MAD |
| Horquilla baja (1er cuartil) | 19.091 MAD |
| Horquilla alta (3er cuartil) | 26.944 MAD |
| Precio solicitado mediano del inmueble | 1.900.000 MAD |
| Superficie mediana | 93 m² |
| Tiempo mediano de publicación | 10 días |
| Anuncios considerados | 82 |
| Evolución en el período seguido | +2,5 % desde marzo de 2026 |
Tabla: apartamentos en venta, anuncios públicos, valores cerrados a septiembre de 2026.
La horquilla entre el primer y el tercer cuartil ilustra la dispersión de la oferta: un cuarto de los anuncios se sitúa por debajo de 19.091 MAD por m², un cuarto por encima de 26.944 MAD por m². Esta amplitud refleja la diversidad de los inmuebles ofrecidos en el barrio.
Evolución del precio solicitado
| Mes | Precio mediano, en MAD/m² |
|---|---|
| marzo de 2026 | 23.171 |
| abril de 2026 | 24.000 |
| mayo de 2026 | 21.788 |
| junio de 2026 | 21.852 |
| julio de 2026 | 23.862 |
| agosto de 2026 | 23.706 |
| septiembre de 2026 | 23.748 |
Evolución en el período seguido: +2,5 % desde marzo de 2026. La subida se califica de moderada en la ventana cubierta por Dar Invest, lo que la distingue de barrios como Guéliz, Route de Casablanca, M'Hamid o Palmeraie, cuyos precios solicitados han avanzado de forma notable en el mismo período.
Hivernage en el contexto de Marrakech
La tabla siguiente sitúa Hivernage en relación con los demás barrios que disponen de datos fiables en venta.
| Barrio | Precio solicitado por m² | Superficie mediana | Tiempo mediano | Anuncios | Evolución |
|---|---|---|---|---|---|
| Hivernage | 23.748 MAD | 93 m² | 10 días | 82 | +2,5 % desde marzo de 2026 |
| Guéliz | 20.602 MAD | 80 m² | 13 días | 396 | +11,1 % desde marzo de 2026 |
| Route de Casablanca | 15.464 MAD | 70 m² | 13 días | 105 | +5,9 % desde marzo de 2026 |
| Palmeraie | 16.977 MAD | 116 m² | 11 días | 65 | +6,1 % desde marzo de 2026 |
| Semlalia | 15.596 MAD | 93 m² | 19 días | 60 | −0,9 % desde marzo de 2026 |
| M'Hamid | 8281 MAD | 64 m² | — | 87 | +13,9 % desde marzo de 2026 |
Tabla: apartamentos en venta, anuncios públicos, valores cerrados a septiembre de 2026.
De esta tabla se extraen varias conclusiones.
Sobre los precios. Hivernage registra un precio solicitado por m² notablemente más alto que todos los demás barrios listados: Guéliz, Route de Casablanca, M'Hamid, Palmeraie y Semlalia. Guéliz ocupa la segunda posición, con un nivel claramente superior al de Route de Casablanca, M'Hamid, Palmeraie y Semlalia. Route de Casablanca, Palmeraie y Semlalia se sitúan en órdenes de magnitud próximos, sin que sea posible establecer un ranking claro entre ellos. M'Hamid presenta el nivel más bajo.
Sobre las superficies. Los inmuebles ofrecidos en Hivernage son notablemente más grandes que los de Guéliz, Route de Casablanca y M'Hamid. La Palmeraie ofrece inmuebles notablemente más grandes que Hivernage. Hivernage y Semlalia muestran superficies medianas del mismo orden.
Sobre el volumen de anuncios. Guéliz concentra notablemente más anuncios que Hivernage. Hivernage se sitúa en un volumen comparable al de Route de Casablanca, M'Hamid y Palmeraie. Semlalia dispone de un volumen notablemente inferior al de Hivernage.
Sobre el tiempo de publicación. Hivernage, Guéliz, Route de Casablanca y Palmeraie presentan tiempos del mismo orden. Semlalia se distingue por un tiempo mediano notablemente más largo que el de estos cuatro barrios, lo que sugiere una rotación más lenta de los inmuebles en las plataformas.
El tiempo de publicación en Hivernage
El tiempo mediano mide cuánto permanece visible un anuncio en línea antes de desaparecer. Un tiempo corto indica que los inmuebles abandonan rápidamente las plataformas; un tiempo largo deja en general más margen para negociar. Un anuncio que desaparece no está necesariamente vendido: el vendedor puede haberlo retirado, republicado con otro título o abandonado sin encontrar comprador.
| Mes | Plazo mediano, en días |
|---|---|
| marzo de 2026 | 12 |
| abril de 2026 | 12 |
| mayo de 2026 | 14 |
| junio de 2026 | 14 |
| julio de 2026 | 19 |
| agosto de 2026 | 33 |
| septiembre de 2026 | 10 |
| Mes | Número de anuncios, por mes |
|---|---|
| marzo de 2026 | 55 |
| abril de 2026 | 65 |
| mayo de 2026 | 61 |
| junio de 2026 | 73 |
| julio de 2026 | 54 |
| agosto de 2026 | 61 |
| septiembre de 2026 | 82 |
El alquiler en Hivernage
Dar Invest también hace seguimiento de los anuncios de alquiler en Hivernage. El alquiler solicitado por m² se sitúa en 132 MAD al mes en el último registro. Evolución en el período seguido: +4,8 % desde marzo de 2026.
Hivernage registra un alquiler solicitado por m² notablemente más alto que Guéliz, que a su vez supera claramente a Route de Casablanca. Los datos de alquiler para M'Hamid, Palmeraie y Semlalia no superan nuestro umbral de fiabilidad; no hay cifras de alquiler disponibles para estos barrios.
La rentabilidad bruta en alquiler
La rentabilidad bruta en alquiler relaciona los alquileres anuales con el precio de compra. Un apartamento adquirido por 2 000 000 MAD y alquilado a 8 000 MAD al mes genera 96 000 MAD al año, es decir, una rentabilidad bruta del 4,8 %. La palabra «bruta» es importante: este cálculo ignora los impuestos, los gastos de comunidad, las obras y los períodos sin inquilino, que reducen el resultado real.
Al disponer de datos de venta y de alquiler para Hivernage, es posible estimar un orden de magnitud de la rentabilidad bruta a partir de las medianas del barrio. Este ratio ofrece una indicación de posicionamiento, no un compromiso sobre la rentabilidad de un inmueble concreto. Hivernage y Route de Casablanca presentan una rentabilidad bruta en alquiler del mismo orden, sin que sea posible establecer un ranking entre ellos.
Para un comprador MRE
Varios puntos merecen atención para un comprador residente en el extranjero.
El volumen de anuncios en Hivernage es más limitado que en barrios como Guéliz. El mercado es menos líquido, lo que puede alargar el tiempo de búsqueda y hacer la negociación más compleja por falta de referencias comparables recientes.
La dispersión de precios entre el primer y el tercer cuartil es notable. Dos inmuebles de superficie similar pueden mostrar precios por m² muy diferentes según su estado, su planta o su orientación. Visitar varios inmuebles y solicitar elementos de comparación recientes sigue siendo indispensable antes de cualquier oferta.
Los precios publicados en los anuncios son precios solicitados por los vendedores. La diferencia entre lo que el vendedor espera y lo que el comprador paga —la negociación— no aparece en ningún lugar de estos datos. Un notario o un agente inmobiliario local puede dar una indicación sobre los márgenes de negociación habituales en el barrio.
Por último, las condiciones de financiación, la fiscalidad aplicable a los no residentes y los trámites de transferencia de fondos requieren asesoramiento especializado que este artículo no proporciona.
Lo que estas cifras no resuelven
Tres limitaciones deben tenerse en cuenta antes de tomar una decisión de compra a partir de estos datos.
Precios solicitados, no precios de transacción. Las medianas presentadas aquí reflejan lo que los vendedores publican en las plataformas públicas. El precio efectivamente pagado en una transacción puede diferir, a veces de forma significativa.
Una mediana de barrio, no un precio de inmueble. Hivernage no es homogéneo. Un inmueble concreto puede alejarse notablemente de la mediana según su estado, su planta, su superficie o su configuración. La mediana describe el centro de la oferta disponible, no cada apartamento individualmente.
Un volumen de anuncios limitado. Hivernage dispone de un número de anuncios más reducido que Guéliz. Con una muestra más pequeña, la mediana es más sensible a la entrada o salida de algunos inmuebles atípicos. Las tendencias deben leerse con esta reserva.
Datos actualizados a septiembre de 2026.