Rabat · Análisis de barrio
Agdal (Rabat): el único barrio de la capital donde el precio de la vivienda se mantiene estable
Agdal es el mercado de pisos más activo de Rabat. También es el único barrio cuyo precio de oferta apenas ha variado desde marzo de 2026, mientras Souissi ganaba casi un 20 %.
Agdal (Rabat): el único barrio de la capital donde el precio de la vivienda se mantiene estable
Agdal es el barrio residencial y comercial que se extiende al suroeste del centro de Rabat, entre la avenida de France y el barrio de Hassan. También es el mercado de pisos más activo de la ciudad: entre 122 y 212 anuncios de venta activos cada mes desde marzo de 2026, por delante de Hay Riad y muy por delante de Souissi.
En cinco meses de mediciones, hay una cifra que apenas se ha movido.
Un precio de venta estable desde marzo
El precio mediano de oferta se sitúa en 20 000 MAD/m² en julio de 2026. En marzo era de 19 708 MAD/m², lo que supone una diferencia de apenas un 1,5 % en cinco meses. Con este volumen de anuncios, una variación de este tamaño no se distingue del ruido derivado de la composición del stock.
La comparación con los otros dos barrios de Rabat que seguimos de forma continua permite apreciar mejor esta estabilidad.
| Barrio | Marzo 2026 | Julio 2026 | Variación |
|---|---|---|---|
| Agdal | 19 708 MAD/m² | 20 000 MAD/m² | +1,5 % |
| Hay Riad | 23 121 MAD/m² | 24 103 MAD/m² | +4,2 % |
| Souissi | 26 752 MAD/m² | 32 037 MAD/m² | +19,8 % |
Souissi ha ganado 5 285 MAD/m² en cinco meses. Agdal, solo 292 MAD/m². Los dos barrios son vecinos y atraen a compradores que se solapan en el segmento alto del mercado, pero la diferencia entre sus precios de oferta ha pasado del 36 % al 60 %.
Lo que el precio por metro cuadrado oculta
El presupuesto mediano sí ha aumentado: de 2 700 000 MAD en marzo a 3 125 000 MAD en julio. Basta con mirar la superficie mediana para entender por qué: ha pasado de 145 a 150 m² y, además, el stock de julio incluye una mayor proporción de pisos de cuatro y cinco habitaciones.
El importe que debe desembolsar el comprador aumenta aunque el precio por metro cuadrado apenas cambie. Son dos indicadores diferentes y no deben confundirse.
La dispersión de precios también aumenta. La relación entre el cuartil superior y el cuartil inferior de los precios por metro cuadrado pasa de 1,29 a 1,44: en julio, una cuarta parte de los anuncios se sitúa por debajo de 16 600 MAD/m² y otra cuarta parte por encima de 23 903 MAD/m². Una diferencia de 7 300 MAD/m² aplicada a un piso de 150 m² supone más de un millón de dirhams. Negociar en Agdal exige saber en qué segmento de precios se encuentra el inmueble.
El stock se acumula
La segunda señal es menos evidente. El tiempo mediano que un anuncio permanece publicado pasa de 22 días en marzo a 74 días en julio. Hay Riad sigue la misma tendencia, de 28 a 59 días. Souissi se mantiene en 26 días, aunque con un volumen de anuncios mucho menor y, por tanto, más volátil.
Una precisión importante: que un anuncio desaparezca no significa que el inmueble se haya vendido. Puede haber sido retirado del portal o publicado de nuevo con otra referencia por una agencia competidora. Lo que medimos aquí es el tiempo que permanece publicado. En Marruecos no existe ningún índice público de precios de transacción.
Dicho esto, un tiempo de publicación que se triplica mientras el precio de oferta permanece estable describe una situación reconocible: vendedores que mantienen sus precios y un stock que se acumula.
La mejor rentabilidad del alquiler de Rabat
En el mercado del alquiler, la renta mediana de oferta en Agdal es de 107 MAD/m² al mes en julio, sobre una muestra de 214 anuncios. Comparada con el precio mediano de venta, da una rentabilidad bruta del alquiler del 6,42 %.
| Barrio | Venta | Alquiler | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Agdal | 20 000 MAD/m² | 107 MAD/m²/mes | 6,42 % |
| Hay Riad | 24 103 MAD/m² | 113 MAD/m²/mes | 5,63 % |
| Souissi | 32 037 MAD/m² | 136 MAD/m²/mes | 5,09 % |
Agdal encabeza los tres barrios. El mecanismo es puramente aritmético: las rentas de los tres barrios se mantienen dentro de una banda relativamente estrecha, mientras que los precios de venta oscilan entre 20 000 y 32 000 MAD/m². El mercado del alquiler en Rabat valora la ubicación mucho menos que el mercado de compraventa.
Conviene recordarlo: esta rentabilidad es bruta. No tiene en cuenta el impuesto de vivienda, las tasas por servicios municipales, los gastos de comunidad ni los periodos de vacancia. Tampoco incluye el impuesto sobre las rentas inmobiliarias ni los gastos de gestión, que pueden ser especialmente relevantes cuando el inmueble se administra desde el extranjero. La diferencia entre ese 6,42 % bruto y la rentabilidad neta efectiva puede superar habitualmente los dos puntos porcentuales.
Lo que estas cifras no dicen
Se trata de precios de oferta publicados por los vendedores y recopilados en cinco portales inmobiliarios. El precio final al que se firma una escritura ante notario sigue siendo información privada en Marruecos.
Los datos se refieren exclusivamente a pisos. Las villas están demasiado poco representadas en Agdal para obtener una mediana fiable: entre uno y tres anuncios al mes según la medición.
Estos datos tampoco dicen nada sobre la planta, la orientación, el estado de las zonas comunes o la presencia de un ascensor, factores que pueden explicar buena parte de la diferencia entre 16 600 y 23 903 MAD/m². Estas características no aparecen de forma suficientemente fiable en los anuncios.